Реклама на портале

Как наймодателю расторгнуть договор найма жилого помещения. Закон суров, но это - закон! Или досрочное расторжение договора найма

Причины, ставшие поводом для прекращения аренды, бывают разные, поэтому каждая из сторон должна быть осведомлена с:

  • законными основаниями для письменного договора;
  • своими возможностями;
  • своими обязательствами.

Важно, чтобы человек действовал в согласии с нормами Конституции и в рамках Гражданского права. Все условия расторжения должны быть оговорены до подписания, указаны в самом договоре, чтобы контракт соблюдал интересы всех его участников.

Когда основания и процесс возможного разрыва отношений не предусматриваются заблаговременно, то сторонам, возможно, придется пройти через долгий и не очень приятный судебный процесс.

Основания для досрочного расторжения договора

Договор аренды теряет свою законную в результате окончания, указанного в нем срока, или при раннем расторжении контракта. Важно оговорить, что соглашение считается сделкой двухстороннего характера, значит, преждевременный разрыв может привести к нарушению интересов одной из сторон. Для предотвращения подобных ситуаций предусмотрены определенные правила, регламентирующие, когда расторжение имеет смысл, а когда нет.

Для арендатора

Согласно нормам закона, договор аренды может терять свою силу раньше времени по инициативе арендатора при определенных ситуациях:

В документе могут быть описаны и другие причины для преждевременного окончания условий сделки по требованию арендатора.

Для арендодателя

Законодательство РФ определяет следующие моменты, которые могут стать главным основанием для расторжения сделки аренды по желанию арендодателя в одностороннем порядке, когда арендатор:

  1. Пользуется предметом аренды, нарушая какие-либо условия контракта.
  2. Портит состояние собственности.
  3. Не перечисляет полную сумму арендной платы более 2 раз подряд в указанные сроки.
  4. Не делает капитальный ремонт помещения в указанные в документе сроки. Если они не определенны контрактом, то в соответствии с разумными датами, когда согласно законодательству или другими нормами, обязательство ложится на плечи второй стороны.

В договоре аренды могут быть указаны и прочие причины для раннего расторжения по просьбе арендодателя.

Также владелец имеет право потребовать разрыва сделки только после письменного оповещения арендатора о надобности им выполнить обязательства в указанный срок.

Расторжение договора аренды

Договор аренды можно разорвать как по инициативе обеих сторон, так и просто по окончанию его срока. Однако бывают причины, в согласии с которыми участники сделки могут разорвать договор аренды в одностороннем процессе.

По согласию сторон

Законодательство определяет возможность обесценивания сделки по двухстороннему согласию сторон. Однако есть маленькая поправка: если прочее не согласовано договором или законом. Она может относиться как к контракту в целом, так и к отдельному пункту соглашения.

Примечательно, что именно обоюдное расторжение в большей степени отображает принцип, ставший базой Гражданского кодекса – принцип свободы сделок.

Процедура разрыва договора по взаимной инициативе начинается с того, что одно из лиц направляет прошение о расторжении:

  1. если другая сторона не имеет претензий, то они подписывают бумаги.
  2. если претензии есть, то несогласный участник сделки имеет право направить иск в суд.

Также важно знать, что существуют различия между соглашением о расторжении и документом о получении отступного. Основная разница заключается в моменте окончания обязательств. Например, в отступном все отношения должны быть прекращены со дня передачи документа, совсем неважно, когда он был составлен и подписан. А при разрыве договора имеет важность именно момент подписания (если другие пункты не оговорены в соглашении).

По инициативе арендатора

Вначале стоит отметить, что освобождение помещения приводит разрыву договора. Когда арендодатель не исполняет все обязательства, которые прописаны по договору, не дает согласие на ранее расторжение, возможности арендатора на прекращение отношений по соглашению сильно ограничены.

Существует ошибочно мнение, что факт освобождения имущества, являвшегося предметом договора, и возврат его владельцу означает прекращение сделки. Это не так, подобные действия не освобождают от обязательств перечислять плату.

Арендатор имеет возможность инициировать разрыв в одностороннем порядке при нарушении арендодателем требований договора:

  1. Для начала процедуры он должен направить извещение второй стороне о своих намерениях за месяц до даты желаемого прекращения отношения. Важно проконсультироваться с юристом по поводу того, достаточны ли основания для расторжения.
  2. Если причины будут незначительными, то арендатор будет обязан оплатить неустойку.

По инициативе арендодателя

Статья 619 определяет основания, которые могут использоваться для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:



Нормы статьи 619 Гражданского Кодекса определяют, что арендодатель имеет право направить прошение о досрочном разрыве договора с арендатором только после уведомления последнего в письменной форме и указанием на важность соблюдения оговоренных обязательств в точный срок. После прекращения отношений съемщик обязуется вернуть владельцу имущество, которое является объектом соглашения.

Уведомление о расторжении договора: образец

  1. Вводная часть. В ней должны быть прописаны сведения о том, кому предназначается документа, кто его направил.
  2. Основная часть. В ней должны быть указаны реквизиты разрываемого договора, описаны стороны и предмет имущества. Также описывается причина прекращения отношений и правовые нормы.
  3. Заключение. Оно включает в себя уточнения. К примеру, прописывается дата, начиная с которой договор должен потерять свою силу, срок, в течение которого вторая сторона может направить ответ на уведомления и др.
  4. Описываются документы, прилагаемые к оповещению.
  5. Подпись отправителя и дата оповещения.

Если арендатор не примет какие-либо шаги для устранения проблем, которые описаны в документе, арендодатель имеет полное право направить в суд иск с прошением разорвать договор.

Гражданский Кодекс РФ не предусматривает отдельных норм для аннулирования соглашения аренды, поэтому в этом случае используется общее правило. Арендодатель совсем не обязан отправлять уведомление о несоблюдение обязательств (регулируется статьей 620 ГК). Они должны быть описаны при обращении в суд, только если об этом говорится в договоре аренды.

Однако уведомление о прекращении отношений от арендатора в обязательном порядке должно быть отправлено (регулируется статьей 452 ГК).

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды: образец

В качестве основы для соглашения принимается основной договор. Совсем необязательно следовать строго установленной формы, однако готовый шаблон поможет оформить все правильно и без ошибок. В договоре должны быть прописанные следующие моменты:

  • информация о сторонах;
  • реквизиты основного договора;
  • причины разрыва соглашения.


Как правило, при заключении основного договора стороны предусматривают возможность досрочного расторжения по обоюдному согласию. В документе обязательно указывается дата, с которой договор считается недействительным. Для правильного и быстрого оформления лучше обратится к профессиональным юристам.

Законодательство предусматривает две возможности расторжения договора жилищного найма. Во-первых, по инициативе нанимателя (п. 1 ст. 825 ГК и ст. 107 ЖК), во-вторых, по требованию наймодателя (п. 2 ст. 825 ГК и ст. 108 ЖК, ст. 27 Закона).

Согласно ст. 825 ГК, наниматель жилья в частном фонде имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, предупредив об этом наймодателя за три месяца. По сути, наниматель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время. Предупреждения наймодателя лишь освобождает нанимателя от обязанности возмещать убытки в виде платы за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Однако отказ от договора не освобождает от выполнения других обязанностей. Например, наниматель обязан вернуть жилье в надлежащем состоянии, оплатить пользование жильем и коммунальными услугами за все время отказа от договора.

Наниматель единолично имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания. Непригодность жилья может стать следствием как стихии, так и неправомерных действий наймодателя или других лиц. Неправомерные действия самого нанимателя или лиц, за которых он отвечает, могут быть основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя.

Расторжение договора по инициативе наймодателя возможно лишь на основаниях, предусмотренных законом.

Законодатель определяет основания, на которых наймодатель может требовать расторжения договора найма только в судебном порядке. Согласно п. 2 ст. 825 ЦК. договор может быть расторгнут судом в случае:

Невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме невнесения нанимателем платы за жилье - более чем в два раза. Выселение допускается и тогда, когда за жилье не платили все время или когда определенное количество неплатежей собралась за период действия договора. Например, при краткосрочном найме неуплата двух платежей подряд является основанием для судебного расторжения договора, как и любая повторная неуплата;

Разрушения или повреждения жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

Последнее является видом активных умышленных действий лиц, причиняющих вред жилью. Эти действия выходят за рамки невыполнение договорных обязанностей по содержания жилья. Указанное основание является мерой гражданской ответственности, для ее применения необходимо наличие противоправного поведения, вреда, ущерба в виде разрушения или повреждения, причинной связи и вины.

Новеллой является установление дополнительных гарантий прав нанимателя при расторжении договора вследствие разрушения или повреждения жилья. Суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для восстановления жилья. Если в течение предоставленного времени наниматель не устранит нарушений, суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилья. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения, но не более чем на один год. Чтобы эти положения не приводили к безнаказанности неправомерных действий нанимателя и в конце концов к уничтожению жилья, суды должны применять невідкладальні сроки только тогда, когда на судебном заседании безусловно доказано, что наниматель может и заинтересован восстановить жилье.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. В этом случае наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.

данное основание расторжения договора связана с возникновением у наймодателя личной потребности в жилье, переданном в пользование. Такая потребность может возникнуть, например, в случае увеличения семьи в результате женитьбы или рождения детей, возвращение членов семьи, развода и потери права проживания в другом помещении и т.д.

Основаниями для расторжения договора по требованию наймодателя являются:

1) использование нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает, жилья не по назначению, т.е. не для проживания физических лиц, а с другой целью;

2) систематическое нарушение нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей. Для этих оснований установлены особую процедуру расторжения. Сначала наймодатель обязан предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. И только их повторения после предупреждения дает право наймодателю требовать расторжения договора.

Расторжение договора найма жилья приводит к прекращению права пользования жильем и возникновение обязанности освободить помещение. Последствием расторжения договора имущества является выселение нанимателя.

Если между нанимателем и наймодателем уже не действует договор найма жилья, а наниматель не освобождает помещение, то его выселение происходит в судебном порядке.

Наниматель в случае расторжения договора, независимо от оснований расторжения, выселяется вместе с другими лицами, которые проживали в помещении, без предоставления им другого жилья.

Подробнее расторжения договора регулируется в государственном и коммунальном жилищных фондах.

Согласно ст. 107 ЖК, наниматель имеет право в любое время по согласию членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения. Наниматель в этом своем праве не связан ни причиной, ни сроком, ни согласия наймодателя. Чтобы расторгнуть договор, наниматель имеет довести до сведения наймодателя свое решение оплатить квартирную плату в соответствии с пунктами 17 и 20 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями и сдать помещение в надлежащем состоянии.

Право наймодателя на расторжение договора найма жилого помещения ограничено рядом условий, предусмотренных законом, в частности статьями 108, 109, 113, ч. 2 ст. 114, ст. 114 ЖК. Прежде всего это обусловлено тем, что расторжение договора по инициативе наймодателя влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи.

Одно из условий заключается в том, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, определенным в законе (ст. 108 ЖК). И выселение допускается лишь на законных основаниях (ст. 109 ЖК). Перечень этих оснований является исчерпывающим. Требования о выселении нанимателя и членов его семьи по другим основаниям являются незаконными и не могут быть положены в основу расторжения договора.

Другим условием расторжения договора является судебный порядок расторжения и выселения. И хотя ст. 109 ЖК предусматривает и административный порядок выселения, в данном случае внесудебный порядок не применяется, поскольку признается верховенство ст. 47 Конституции Украины. В соответствии с конституционной нормой, никого нельзя принудительно лишить жилья, только на основании закона по решению суда.

И, наконец, еще одним условием расторжения договора найма является то, что нанимателям, которые подлежат выселению, одновременно предоставляется другое жилье, за исключением случаев, указанных в законе.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, установлено нормам ЖК (ст. И С). Это следующие требования:

1. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта.

2. Благоустроенное жилое помещение должно быть расположено в доме капитального типа и соответствовать определенным санитарным и техническим требованиям.

3. Если гражданин проживал в отдельной квартире, то ему должна быть предоставлена отдельная квартира, а если в нескольких комнатах, то ему предоставляется жилая площадь с таким же количеством комнат. Предоставляемое жилое помещение по размеру не может быть меньшим за то, что его занимал наниматель, однако должна быть в пределах норм жилой площади. Так, если до выселения одинокий наниматель занимал отдельную квартиру, состоящую из трех комнат, ему должна быть предоставлена отдельная квартира из одной комнаты площадью не менее 13,65 кв. м (при условии, что он не имеет права на дополнительную жилую площадь).

4. При выселении из жилого помещения, меньшего по размеру, чем это предусмотрено для предоставления жилья в данном населенном пункте, лицу, которое выселяется, предоставляется жилое помещение в соответствии с нормами средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте.

5. Если наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь и фактически пользуются ею, жилое помещение предоставляется с учетом права на такую площадь.

Статья 114 ЖК и л. 22 постановления Пленума Верховного Суда Украины "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса" от 12 апреля 1985 г. устанавливают такие требования к другого жилого помещения, предоставляемого при выселении:

1) оно должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям;

2) по размеру оно должно быть таким, чтобы после вселения в него наниматель не имел права претендовать на улучшение жилищных условий.

Выселение нанимателей с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения осуществляется в случае, если дом, в котором расположено жилье, подлежит сносу; дом или жилое помещение может обвалиться; дом или жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилой. Такому выселению подлежат и родители-воспитатели в случае ликвидации детского дома семейного типа (ст. 114 ЖК).

Выселение нанимателей с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в случае лишения родителей родительских прав, если они проживают совместно с детьми, в отношении которых не имеют родительских прав, и в случае прекращения трудовых отношений с определенными предприятиями (ст. 114 ЖК).

Законодательство допускает выселение без предоставления жилого помещения. Эти нормы предусматривают конкретные случаи жилых правонарушений и является мерой гражданско-правовой ответственности.

Без предоставления жилья выселению подлежат лица, которые систематически разрушают или повреждают жилое помещение; используют его не по назначению; систематически нарушают правила общежития и делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или доме; в случае признания ордера недействительным вследствие неправомерных действий лиц, которые его получили.

Без предоставления другого жилого помещения подлежат выселению лица, которые самовольно заняли жилье. Под самоправним занятием помещения понимают пользования им без какого-либо правомерного разрешения или ведома, без всякого законного основания. Нарушение установленного порядка реализации права на жилье не подпадает под понятие самоуправства (например, вселение в жилое помещение на основании ордера, но без заключения договора найма).

Самоправне занятие жилья не порождает жилищных правоотношений и признается правонарушением. Поэтому при выселении имеет место не прекращение жилищных правоотношений, а прекращение неправомерного состояния, восстановление нарушенного правопорядка. В этом случае защищается право лица, владеющего жильем, распоряжаться жилой площадью.

Закон (ст. 27) также предусматривает основания расторжения договора:

1) предоставления нанимателю или приобретение им другого жилого помещения;

2) повышение доходов нанимателя до уровня, который позволяет заключить договор найма другого жилого помещения, не относится к жилищному фонду социального назначения;

3) предоставления нанимателем недостоверных данных относительно среднемесячного совокупного дохода за предыдущий год, сокрытие реальных доходов;

4) систематическое нарушение правил пользования жилыми помещениями;

5) нарушение условий договора найма социального жилья после письменного уведомления о нарушении и переселения в другого социального жилья.

Последнее основание касается любого нарушения условий договора, однако для расторжения необходимо предварительное применение средств воздействия на нанимателя с целью устранения нарушений.

Расторжение происходит только в судебном порядке и влечет за собой выселение нанимателя и лиц, проживающих вместе с ним.

Итак, у нас есть Он, Он и Она: Наниматель, Наймодетель и Квартира. Для тех, кто не совсем тверд в терминологи: наниметель, он же арендатор, он же квартирант; наймодатель, он же арендодатель, он же собственник, он же хозяин. Квартира... Ну квартира и квартира. Обычная такая квартира. Живут они все долго, счастливо аж до самого окончания действия договора. Здесь наступает хэппи или не совсем хэппи (зависит от того, как расстаются, в каком состоянии возвращается любимая жена Квартира, есть ли "отягощение" в виде детей от первого брака долгов за аренду и коммуналку и т.д., и т.п.), но все же конец. Но что делать, если случилось так, что все пропало! гипс снимают, клиент уезжает есть необходимость расторгнуть договор раньше времени его окончания? Не дай бог, еще одна из сторон сильно от этого расстроилась? Так сильно, что категорически не может с этим согласиться? Ситуация не такая и редкая. Например, квартиранты заключили "на всякий случай" договор на год, но сами ждали сдачи дома, которая должна была состояться через 6 месяцев. Или они нашли более дешевую квартиру и хотя вот прямо сейчас, прямо немедленно, буквально завтра съезжат. Так что, господа хорошие, нахапавшие наследных квартиров, возвращайте заплаченные вперед деньги и счастливо оставаться! Так же возможна ситуация, когда к хозяину квартиру "вдруг неожиданно приехал брат из деревни/другого города/другой страны", так что срочно нужна квартира и давайдосвиданья! Более прямолинейные могут сказать: "Со следующего месяца платите на 50 больше. Не нравится? У вас две недели на то, чтобы съехать." Но бывают случаи, когда в квартире устраивается небольшое общежитие/приют бездомных животных/постоянная гостиница для близких или дальних родственников. Так что очень-очень желательно прекратить это безобразие как можно быстрее, не дожидаясь, когда там еще истечет срок действия договора.

Спокойно! Оставляем в покое шевелюру, бороду, усы или что еще вы там обычно выщипываете в состоянии сильного волнения. Дамочки, эпилятор тоже можно отложить. По крайней мере пока. Но недалеко, он еще может понадобится. В отличие от утюга, процедура депиляции брутальных волосатых мужских ног не менее мучительна, но не оставляет явных следов насилия.)))) Теперь берем в правую руку Жилищный кодекс РБ (тот который от 28 августа 2012 года), в левую - Договор найма и начинаем разбираться. Первая вещь, которую надо себе уяснить. Кодекс важнее Договора! Все, что в нем написано, подлежит исполнению, если только не сделана оговорка что-то типа: "Если иное не предусмотрено договором найма". Но могу вас обрадовать или огорчить. В наиболее интересных статьях о расторжении договора подобных оговорок нет. (((Если в вашем Договоре есть пункты, противоречащие Кодексу (что уже не очень хорошо), то любой судья будет руководствоваться именно Кодексом. Что нам это дает или чем нам это грозит? Давайте разбираться.

Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон, по инициативе нанимателя или по инициативе наймодателя.
Первый случай: по взаимному соглашению сторон. Самая лучшая ситуация к которой всегда надо стремится. В этом случае обе стороны могут договориться о любых условиях расторжения договора и освобождения квартиры, лишь бы только эти условия всех устраивали.

Второй случай. По инициативе нанимателя. Что нам по этому поводу говорит Кодекс? Кодекс по этому поводу говорит даже два раза. В начале статья 55 пункт 1 : "Н аниматель имеет право расторгнуть договор найма в любое время... после исполнения своих обязательств по этому договору. " И статья 55 пункт 2 : "Наниматель... вправе расторгнуть договор найма... в любое время в соответсвии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательст перед наймодателем. При выезде нанимателя... в другое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда . "

Итак, наниматель может расторгнуть договор в любой момент. Вот так! Правда, есть дополнение, что при этом он обязан выполнить свои обязательства перед наймодателем. Вот здесь давайте остановимся подробней. Но! И даже НО !!! Я хочу, чтобы все точно осознали, что я - ни разу не юрист. Ни по образованию, ни, тем более, практикующий в области Жилищного кодекса. Все, что я знаю, я вынесла из чтения самого Кодекса и пояснений юристов. Более того, я отдаю себе отчет, что помимо самих законов существует еще и судебная практика. У меня, ттт и слава богу, собственного опыта знакомства с судебной практикой по данному вопросу нет. Так что руководствуюсь здесь тоже советами опытных практиков от аренды, юристов и собственными соображениями.

Но вернемся к расторжению договора по инициативе нанимателя. Все-же наймодателям остается спасительное: "после исполнения своих обязательств перед наймодателем". Поэтому вменяем нанимателю в обязанности и прописываем это черным по-русски в договоре, что наниматель имеет право: "в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи расторгнуть настоящий договор, выполнив свои обязательства перед наймодателем, и предварительно за один месяц направив наймодателю соответсвующее письменное уведомление. Свидетельством надлежащего уведомления является направление нанимателем наймодателю заказной почной письма по адресу __________________. При этом письмо считаеся полученным, если имеется бланк уведомления, подписанный наймодателем. " Таким образом можно, по крайней мере, заставить арендатора предупредить о своих намерениях хотя бы за один месяц. Уже хлеб! Но! И снова "но"! В Жилищном кодексе есть одно, на мой взгляд, большое упущение. Надеюсь, оно будет исправлено уже в следующей редакции. Но пока имеем то, что имеем. ЖК регламентирует, что договор найма в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Статья 52 пункт 1 : "Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, сельским исполнительными комитетами, местной администрацей района в городе... " Вот так вот. Оно и понятно, порядок - есть порядок!))))) Точно так же в порядке вещей наймодателю вменяется в обязанности платить налог с доходов, получаемых от аренды квартиры. Налоги никто не любит, но платить их надо как-бэ. В то же время ЖК не обязует нанимателя регистрировать досрочное расторжение этого самого договора. Более того, арендатор зачастую не видит смысла в официальном расторжении этого самого договора. Больно надо! У меня нет времени на всякие пустяки! И его ни одного раза не волнуют проблемы собственника квартиры, который и не может официально пересдать квартиру, и обязан продолжать платить налог. Я в таких случаях говорю: "Все понимаю, все - занятые люди, ни у кого нет времени, у меня тоже. Но с юридической точки зрения, до тех пор, пока договор не расторгнут официально, он считается действующим. Согласно этому действующему договоры вы обязана платить мне арендную плату и оплачивать коммуналку. Вы понимаете, что это дает мне основания подать на вас в суд ко взысканию задолженности? И суд мой иск удовлетворит." Знаете, задумываются, проникаются, находят время.))))

Но у нас все-равно получается правовая вилка. С одной стороны и уведомление официальное могло быть отправлено и получено, и квартира освобождена, то есть квартирант как-бы все и сделал, но у юриста в РСЦ расторжение договора не зарегистрировано. Поломала я над этим голову и от греха подальше дополнила права и обязанности нанимателя, добавив к пункту об обязательном уведомлении за месяц следующую незамысловатую фразу: "Расторжение договора должно быть зарегистрировано в районом, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе " .

Третья ситуация. Расторжение договора по инициативе наймодателя. Что нам по этому поводу говорит Кодекс? Говорит он следующее. Статья 61 часть 3 : "Договор найма... может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем..., а так же в случае, если наниматель... систематически (три и более раз в течение календарного года...) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение данного Кодекса... " Законодатели - они у нас таааакие законодатели. После этой статьи мне хочется плакать и смеяться одновременно. Давайте подумаем, в каких случаях владелец квартиры горит желанием избавиться от квартирантов, даже несмотря на то, что пересдача - это геморрой с подготовкой, с возможной уборкой, мелким ремонтом и неизбежный простой? Что говорите? Хочет больше денег? То есть вариант с неожиданным приездом родственника.)))) Вопросы морали затронем как-нибудь в следующий раз. Что тогда остается? Не платят за аренду, долги по коммуналке, несанкционированное подселение, завели животных, методично "убивают" квартиру. Все это НЕ делать вменяется квартирантам как-бы договором. Но Кодекс важнее. Более того, перечисляет все поводы для расторжения договора наймодателем. Думаете, все перечисленное относится к существенным условиям договора? Я тоже так думала, пока не нашла в том же Кодексе формулировку, что же такое "существенные условия". Кому интересно, статья 50 часть1. Не буду цитировать, просто перескажу. Существенные условия - это 1) предмет договора, 2) срок действия договора, 3) величина оплаты, 4) обязанность оплачивать коммуналку. На этом все! То есть, конечно, если не платят аренду - это повод расторгнуть договор. Что приятно, новая варсия Кодекса не регламентирует, как долго наниматель может не платить аренду, пока у наймодателя не появится законный повод его турнуть. Но все остальное - ниже всякой критики как с точки зрения частника, так и для государственного жилищного фонда. Я совершенно не понимаю, что значит: "Систематически (три и более раз в течение календарного года...) разрушают или портят жилое помещение". Кто и как фиксирует эти три и более раза разрушения или порчи? Милицию вызывать и протокол составлять, если квартиранты вынесли дверь в комнату, разбили унитаз или изуродовали мебель? Или вот еще загадочная фраза: "Систематически допускают нарушение данного Кодекса..." Это, простите, как??? И что делать при нарушении других, может быть с точки законодательства не таких существенных, но тем не менее очень важных для данного конкретного собственника условий договора? Я так понимаю, как судья решит. Но все-же пусть эти условия в договоре лучше будут.)))) Кто знает, как она сложится эта судебная практика?)))

За то сроки уведомления для наймодателя установить не забыли. Та же Статья 61 часть 5 : "При расторжении договора найма... по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответсвующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора . Требование о расторжении договора... может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение . " Понятное дело, что при несогласии квартиранта хозяин квартиры может расторгнуть договор только через суд. Но неужели владелец квартиры, даже получив официальный отказ освободить квартиру, должен ждать до конца месяца чтобы только передать дело в суд?

Все ли так плохо для собственника квартиры? Пожалуй, нет. ЖК дает одну возможность как жест отчаяния. Кроме этого, он дает одну вполне законную и легальную возможность принуждения к миру к поиску компромисса или даже горячему желанию квартиранта самого съехать. И еще есть одно неотъемлимое и никак не регулируемое законодательно право собственника квартиры, которое может сильно подпорить нервы квартирантам. Но обо всем этом уже в следующий раз. Шестой час утра, я - спать.))))