Составление договоров простой письменной форме. Простая письменная форма сделки - это…
Случаи, когда соблюдение простой письменной формы сделки обязательно
Ст. 160 Гражданского кодекса РФ наряду с устными сделками предусматривает такое оформление правоотношений сторон, как письменная сделка. Она применяется, когда на это указывает закон.
П. 1 ст. 161 ГК РФ предусматривает 2 случая обязательного соблюдения
- участие во взаимоотношениях юридического лица;
- контракт между физическими лицами на сумму более 10 000 руб.
Кроме того, особенная часть ГК РФ предписывает совершать отдельные виды договоров в виде :
- договор страхования (ст. 940 ГК РФ);
- залог (ст. 339 ГК РФ);
- кредитный договор (ст. 820 ГК РФ) и др.
Оформление документов, когда требуют применить письменную форму сделки
Простая письменная форма сделки - это:
- Подписание партнерами одного документа.
- Направление друг другу писем или электронных сообщений. Например, когда один из партнеров направляет коммерческое предложение, а другой принимает его.
- Вручение контрагенту подтверждающих документов. Так, для договора банковского вклада соблюдение простой письменной формы сделки - это выдача банком сберегательной книжки, сертификата, а для договора страхования — вручение контрагенту страхового полиса или свидетельства.
Примерное содержание договора между гражданами на сумму более 10 000 рублей
К такому договору нет каких-либо специальных требований. В составляемом документе необходимо отразить:
- наименование, адреса и реквизиты сторон;
- предмет соглашения;
- цену контракта и сроки исполнения обязательств;
- прочие условия, например размер неустойки, отличный от установленного в ст. 395 ГК РФ.
Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки
По ГК РФ следствия несоблюдения простой письменной формы сделки - это:
- ничтожность сделки;
- отсутствие права использовать показания свидетелей.
Как правило, ничтожность сделки устанавливается законодательством в отношении тех видов контрактов, которые прямо предписано заключать письменно.
При отсутствии прямого указания на ничтожность сделки действует правило, предусмотренное ст. 162 ГК РФ, устанавливающее невозможность ссылаться на показания свидетелей. При этом сохраняется возможность предъявлять любые письменные доказательства. Чаще всего допустимым доказательством суды признают расписку, содержащую существенные условия для определения правоотношений сторон. Например:
- наличие расписки подтвердило заключение договора займа (определение Верховного суда Республики Адыгея от 23.09.2016 по делу № 33-1496/2016);
- расписка доказала наличие договора купли-продажи грузового автомобиля (определение Красноярского краевого суда от 17.10.2016 по делу № 33-12859/2016).
Итак, простая письменная форма сделки - это наиболее часто используемый вид закрепления прав и обязанностей партнеров. Ее употребление дает контрагентам возможность четко уяснить свои права и обязанности, а также предусмотреть меры ответственности, отличающиеся от установленных законодательством. И наконец, договор, составленный письменно, содержит адреса и реквизиты сторон, что облегчает защиту прав участников соглашения в суде.
Последнее обновление: 15.06.2016
Ситуация из практики:
Покупатель выбрал себе на рынке квартиру (с помощью агентства или без него). Документы, цена и условия сделки его устраивают. Чтобы упростить себе процедуру оформления, а заодно и сэкономить на нотариальных действиях, он решил заключить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.
Чем это может грозить Покупателю?
Ошибка Покупателя:
Российское законодательство допускает заключение Договора купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ) , на усмотрение самих участников сделки.
Если закон прямо предписывает для некоторых случаев применять определенную форму договора (например, нотариальную ), то применяется именно она (например, для случая с ). В остальных случаях, в том числе в случае обычной сделкой купли-продажи квартиры , форму договора вольны выбирать сами участники сделки. Главное, чтобы эта форма была письменной, а не устной (Откроется в новой вкладке.">ст. 550 и Откроется в новой вкладке.">ст. 434 ГК РФ). И многие участники рынка этим пользуются.
Конечно, если сделка затем не оспаривается, то заключение ничем не хуже заключения того же договора в нотариальной форме. Но если после сделки Продавец, члены его семьи или «третьи лица» предъявят претензии, и оспорят эту сделку в суде, то вопрос, будет во многом зависеть от формы и содержания договора.
Соглашаясь на заключение Договора купли-продажи в простой письменной форме , Покупатель не уделяет внимания многим нюансам, которые могут обернуться ему серьезными неприятностями в будущем, в случае судебного спора. Какие именно нюансы?
Дело в том, что простая письменная форма договора (ППФ) , которую часто, несмотря ни на что, используют и участники сделок, и риэлторы, имеет более-менее шаблонный вид, т.е. максимально унифицированный для всех случаев. ППФ обязательно содержит все , обеспечивая тем самым соответствие законодательству, но не учитывает деталей конкретной сделки. А так как все сделки купли-продажи квартир отличаются друг от друга (по составу участников, по ценам, срокам и различным договоренностям), то игнорирование таких нюансов в договоре означает для Покупателя, что он не сможет опираться на них в суде для защиты своих прав на квартиру.
В практике, конечно, встречаются случаи, когда Покупатель, используя простую письменную форму договора , все же разрабатывает ее достаточно детально (с помощью юриста ), но чаще всего участники рынка используют шаблонную форму.
Шаблонный подход всегда проще и дешевле, поэтому он так популярен: быстро, коротко, вроде все понятно обеим сторонам сделки - подписываем и разбегаемся. Но именно эта простота (непредусмотрительность ) и оборачивается сложностями для участников сделки в случае возникновения судебных споров по ней.
Что забывают указать в простой письменной форме Договора купли-продажи квартиры?
В шаблонной форме договора могут быть не указаны следующие условия сделки:
- способ и место ;
- момент передачи денег (до или после регистрации ), и документ, который будет подтверждать произведенную оплату (например, );
- условия прекращения для Продавца, членов его семьи и третьих лиц;
- ответственность Продавца в случае возникновения претензий со стороны , по основаниям, возникшим до заключения сделки;
- ответственность Продавца в случае обнаружения долгов за ЖКХ по этой квартире;
- подтверждение Продавца о том, что квартира не является ;
- обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех фактах, которые могут привести к ограничению прав собственности Покупателя в будущем (в том числе, о возможных обременениях прав на квартиру );
- срок освобождения квартиры (физического и юридического ) и предельный срок подписания ;
- ссылки на статьи законодательства, которыми руководствуются стороны при заключении договора;
- описание состояния квартиры (если квартира продается с дорогим ремонтом, за который Покупатель согласился доплатить определенную сумму );
- состав и описание передаваемого имущества (если квартира продается с мебелью и встроенной техникой, например );
- распределение расходов на заключение договора и между участниками сделки;
- и другие нюансы сделки и договоренности между ее участниками.
Причем, отдельные из этих нюансов и договоренностей даже могут быть отражены в простой письменной форме договора , но прописаны там невнятно и некорректно с точки зрения законодательства. Другими словами, юридически неграмотное составление условий договора позволяет трактовать эти условия двояко, а значит, порождает дополнительные споры по сделке.
Поэтому, ошибка Покупателя квартиры здесь в том, что заключая шаблонный Договор купли-продажи в простой письменной форме , он чаще всего не понимает, что тем самым создает для себя дополнительные и весьма существенные риски. Риски оспаривания сделки по тем вопросам, которые оказались явно не указанными в договоре, а значит, могут быть истолкованы судом в пользу истца, что приводит к признанию сделки недействительной , или к ограничению прав Покупателя на квартиру.
Что делать:
Чтобы снизить риски потери или ограничения своих прав на квартиру, Покупателю следует предусмотрительно позаботиться о подготовке проекта Договора купли-продажи квартиры
, и определиться с формой его заключения. А именно:
- Заранее обсудить с Продавцом, как можно подробнее, все условия и последовательность проведения сделки. Составить совместно с ним алгоритм действий по подготовке сделки.
- Подробно перечислить в договоре все обговоренные условия сделки, и способы разрешения возможных конфликтов или претензий по ней в будущем. Даже если договор в итоге будет на десяти страницах - ничего страшного, береженого Бог бережет. Это, прежде всего, в интересах Покупателя.
- Не оставлять сколь-нибудь значимые условия сделки на уровне устных договоренностей с Продавцом.
- Предусмотреть в договоре материальную ответственность Продавца, в случае сокрытия значимых сведений о квартире, и в случае предъявления прав третьих лиц на нее, по основаниям, возникшим до заключения сделки.
- Привлечь юриста для профессиональной оценки или подготовки проекта договора.
- Собрать максимум документов и справок о квартире и ее владельцах, включая (помимо обязательных документов, необходимых для регистрации ).
- По возможности, иметь свидетелей обсуждения условий и заключения договора.
Образец Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме можно найти в разделе « ». Его можно взять за основу для собственной сделки, но мы настоятельно рекомендуем показать собственный итоговый проект договора , или попросить его самого составить проект договора с набором заданных условий сделки.
Наиболее защищенный вариант заключения Договора купли-продажи квартиры - это подготовить и заверить договор у . Это будет стоить дороже, но большая часть перечисленных выше рисков просто исчезнет, или сведется к минимуму. Нотариус не только выполняет роль юриста, грамотно составляя сам договор, но и является официальным свидетелем добровольности действий участников сделки и их адекватности (т.е. понимания ими значения своих действий ). А это весьма существенный фактор в вопросе оспаривания сделки в будущем.
Оспорить сделку, заверенную Нотариусом , значительно сложнее.
Покупателю важно осознать, что каждая фраза в договоре имеет значение и свои юридические последствия . И пренебрегать этим - себе дороже.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне ).
Простая письменная форма (ППФ) договора купли-продажи квартиры. В конце можно скачать образец договора купли-продажи недвижимости.
Основное преимущество заключения ППФ в том, что не нужно платить нотариусу. Для квартиры стоимостью 3 млн рублей эта сумма получится в среднем не меньше 25 тысяч рублей за нотариальную форму.
Кроме цены за составление договора есть другие отличия нотариальной и письменной формы купли-продажи квартиры. Нотариус обязан установить личность участников сделки и дееспособность. В случае оспаривания в суде, нотариус будет являться третьим лицом в суде и его показания могут повлиять на исход дела. Но, нотариальное удостоверение не гарантирует благополучного исхода сделки. Юристы сталкиваются с ситуациями, когда продавец на момент совершения сделки был психически нездоров и это в последствие доказывается, а нотариус не смог это определить. Причем, нотариусы могут действовать правильно и пытаться проверить дееспособность продавца. Но при некоторых психических расстройствах симптомы болезни может определить только психиатр, так как внешне поведение больного практически не отличается от здорового. С установлением личности тоже могут быть проблемы. Например, случай из юридической практики: мошенники, арендовали жилье, получили паспорт собственника и документы на квартиру. Затем нашли похожего на продавца квартиры преступника, поселили в квартиру, дали объявления о продаже, провели просмотры с участием афериста-владельца, и продали квартиру. Была совершена сделка по подлинным документам, при проведении которой в нотариате, и в бюро регистрации лично присутствовал аферист. На суде нотариус, глядя на настоящего собственника, подтвердил, что сделку совершал этот человек. Учитывая качество фотографий в паспортах, этот случай не поставили в вину нотариусу, удостоверявшему сделку и инспектору государственного бюро регистрации (гбр) принимавшему документы на регистрацию. Владельца квартиры спасло то, что в день сделки он был в другом городе, и смог это доказать. После чего сделка была признана недействительной, и собственность на квартиру была возвращена законному собственнику. Поэтому существенной разницы в том, кто будет свидетельствовать в суде: нотариус, юрист, подготовивший документы для простой письменной формы, или работник гбр, прин явший документы на регистрацию, скорее всего не будет.
Выбор формы сделки с недвижимостью зависит от участников сделки, от уплаты налогов, от цены квартиры , а также от конкретной сделки. В любом случае составление договора купли-продажи недвижимости в простой письменной форме стоит доверить юристу, и решение о выборе формы сделки, лучше принимать после юридической консультации. Без юридической консультации посоветуйтесь со своим агентом по недвижимости. ППФ можно использовать не только для купли продажи, но и для оформления дарения, например между родственниками.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующую информацию: наименование документа; место подписания (город) ; дата составления; данные продавца и покупателя, позволяющие установить их личности; данные представителей сторон и реквизиты доверенностей; предмет договора — подробное описание объекта недвижимости (в том числе местонахождение, количество комнат, этаж, метраж); основание владения — данные правоустанавливающих документов, подтверждающих, что квартира принадлежит продавцу; цена (стоимость) имущества; порядок и сроки оплаты; данные лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением с указанием их прав; подписи сторон с полной расшифровкой.
Пример простой письменной формы (с 1 марта 2013 года договор не нужно регистрировать в гбр, если это не ипотека или не долевое строительство).
|
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
Подписи сторон: |
Примечание к образцу договора купли-продажи квартиры
: дата подписания, этаж, количество комнат - прописью. Номер, метраж и стоимость квартиры — цифрами и прописью.
Если договор составляется на нескольких листах, подписи с расшифровкой необходимо ставить на каждом листе документа.
