Дарение

Объектами договора строительного подряда являются

Новая редакция Ст. 740 ГК РФ

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Комментарий к Ст. 740 ГК РФ

1. Критерием, по которому договор строительного подряда выделяют в отдельный вид договора подряда, является его предмет, который определяется тремя различными способами (п. 2 комментируемой статьи):

а) безальтернативно - когда работы направлены на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;

б) по умолчанию сторон - когда работы связаны с капитальным ремонтом зданий и сооружений;

в) по согласованию сторон - когда подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком.

Для договора строительного подряда с присущей ему сложностью охватываемых отношений в большей мере, чем любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров.

М.И.Брагинский

Договор строительного подряда, помимо чисто подрядных, опосредствует также элементы целого ряда иных видов отношений: поставки, имущественного найма, услуг, хранения, экспедиции, перевозки, кредитно-расчетных и некоторых других.

2. Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, сроке и цене.

3. Субъектный состав сторон не оказывает влияния на квалификацию договора. Строительные работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина регулируются нормами о договоре строительного подряда, но гражданин (заказчик) дополнительно обладает правами, предоставленными ему как заказчику по договору бытового подряда (§ 2 данной главы) и как потребителю по законодательству о защите прав потребителей.

Другой комментарий к Ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Основные отличительные признаки договора строительного подряда как разновидности договора подряда: специфичность предмета договора - работы, выполняемые на его основе, ведут к созданию или реконструкции (обновлению, перестройке, реставрации) объектов недвижимости; производятся они зачастую длительный период времени, их осуществление предполагает активное взаимодействие заказчика и подрядчика. Кроме того, в правовом регулировании отношений в сфере строительного подряда важное место занимают нормативные акты публичного порядка, в том числе нормативно-технические акты.

Гражданский кодекс - основной гражданско-правовой акт, регулирующий отношения строительного подряда; положения, предусмотренные § 1 гл. 37 "Общие положения о подряде", применяются к договору строительного подряда, если иное не установлено правилами настоящего параграфа об этом виде договора (п. 2 ст. 702 ГК РФ). Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г. N 1550 (СП СССР. 1987. N 4. Ст. 19), на территории Российской Федерации не действуют (см. п. 6 Постановления Правительства РФ от 14 августа 1993 г. N 812 "Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации" (САПП РФ. 1993. N 34. Ст. 3189)).

В правовом регулировании отношений строительного подряда важная роль принадлежит публично-правовым нормативным актам, регулирующим условия и порядок вложения инвестиций, регламентирующим технические требования к осуществлению работ и т.п. К подобным актам относятся, в частности: Федеральные законы "О техническом регулировании", "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (Ведомости РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005) (Закон сохраняет силу в части, не противоречащей Закону об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений), Федеральный закон от 9 июля 1999 г. "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 3493). Вопросы, связанные с осуществлением территориального планирования, градостроительного зонирования, архитектурного и градостроительного надзора, архитектурно-строительного проектирования, с обеспечением соблюдения требований экологической безопасности и др., решаются в Градостроительном кодексе РФ 2004 г., Законе об архитектурной деятельности. Особая роль в правовом регулировании строительного подряда принадлежит также Постановлению Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. N 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации" (СЗ РФ. 2001. N 1 (ч. II). Ст. 135); Постановлению Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 714 "Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета" (СЗ РФ. 2001. N 43. Ст. 4097) и др.

Другая особенность правового регулирования отношений строительного подряда - наличие системы нормативно-технических актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям. Прежде всего, это - строительные нормы и правила (СНиП). Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений. Указанные документы содержат как обязательные, так и рекомендуемые положения по соответствующему кругу вопросов. Обязательными являются положения СНиП, определяющие надежность зданий и сооружений, прочность и устойчивость строительных конструкций, безопасность людей при аварийных ситуациях. Обязательными или рекомендательными могут быть положения государственных стандартов относительно требований к проектной, технологической и другой документации либо требований по размерной и функциональной совместимости и взаимозаменяемости материалов и проч.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим правоприменительные функции в сфере строительства, является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, находящееся в ведении Министерства промышленности и энергетики РФ, которому переданы функции по принятию нормативных правовых актов в названной сфере деятельности (см. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 196 "Вопросы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству" (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1488)).

В международной договорной практике к договору строительного подряда широко применяются рекомендательные акты международных организаций, которые при наличии необходимых предпосылок могут играть роль обычаев делового оборота. Речь идет о Международных условиях договора о строительстве 1977 г., разработанных Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право: Сборник нормативных материалов и документов / Составитель Н.Ю. Ерпылева. М., 1994. С. 176 - 200); о Принципах международных коммерческих договоров 1994 г. (см.: Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи. Современная практика заключения. Разрешение споров. М., 1996. С. 431 - 463).

2. Комментируемая статья, как и последующие нормы данного параграфа, не содержит каких-либо предписаний об участниках договора строительного подряда. Согласно же общим положениям о подряде заказчик - любое физическое и юридическое лицо, включая иностранное. Заказчик не всегда является инвестором. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации в силу того, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний. Между инвестором и заказчиком заключается договор. Чаще всего это договор поручения либо агентский договор, согласно которым посредническая организация обязуется заключить договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функции заказчика.

Подрядчиками в договоре строительного подряда выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности в области строительства либо сертификат (ст. 6 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"). В настоящее время перечень видов строительной деятельности, подлежащих лицензированию, значительно сокращен. Так, лицензированию подлежат: строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственным стандартам; производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений. (Подробнее см. ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности", а также Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства" (СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1149).)

Другим документом, подтверждающим право лица на осуществление строительных и иных связанных со строящимся объектом работ, является сертификат. Сертификат - документ, выдаваемый органом по сертификации соответствующих работ, удостоверяющий соответствие работ требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. Орган по сертификации - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, аккредитованные в установленном порядке для выполнения работ по сертификации (ст. 2 Закона "О техническом регулировании"). Федеральным органом исполнительной власти по техническому регулированию является Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 2 июня 2003 г. N 316 "О мерах по реализации Федерального закона "О техническом регулировании" (СЗ РФ. 2003. N 23. Ст. 2234)).

В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генерального подрядчика принимает на себя одна организация, в частности, организация общестроительного профиля. К выполнению же комплексов специальных работ (специальных строительных, работ по монтажу оборудования, по благоустройству территории и проч.) привлекаются один или несколько субподрядчиков в лице специализированных организаций. При возведении крупных и технически сложных объектов капитального строительства широко развита система генерального подряда в сочетании с прямыми договорами. В этом случае заказчик передает генеральному подрядчику не весь комплекс работ по объекту, а лишь часть из них. Оставшиеся работы выполняются другими исполнителями, с которыми заказчик непосредственно, но с согласия генерального подрядчика заключает прямые договоры, не входящие в систему генерального подряда (п. 4 ст. 706 ГК РФ).

3. Гражданский кодекс не содержит специальных указаний о форме договора строительного подряда. Его форма должна подчиняться общим правилам, установленным в ГК для двусторонних сделок, и быть, как правило, письменной (ст. 161 ГК РФ). Если же его сторонами выступают два гражданина-предпринимателя, а сумма сделки не превышает 10 МРОТ, то договор может быть совершен устно. Определяя письменную форму таких договоров, необходимо также учитывать правила ст. 434 ГК.

По юридической природе договор строительного подряда возмездный, взаимный (синаллагматический) и консенсуальный. Он не относится к публичным. Однако в случаях, установленных законом (см. ст. 445, 448 ГК РФ), его заключение может быть для сторон обязательным.

4. В п. 1 комментируемой статьи договор строительного подряда определяется как договор о строительстве подрядчиком по заданию заказчика объекта или выполнении иных строительных работ в установленный срок и за вознаграждение.

Из названного легального определения договора строительного подряда следует, что к его существенным условиям относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена. (О предмете договора см. комментарий к абз. 1 п. 2 настоящей статьи.)

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Сторонами могут быть предусмотрены промежуточные сроки, в том числе сроки завершения отдельных этапов работ. Не исключено установление сторонами еще более конкретных сроков, например, сроков устранения недостатков, обнаруженных в ходе работ или при их приемке. Разумеется, только к конечному сроку может применяться правило о сроке как существенном условии рассматриваемого договора (п. 4 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51).

Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в правовом акте или договоре не предусмотрено иного, то также начального и промежуточного сроков (ст. 708 ГК РФ). Так, п. 2 ст. 715 ГК предоставляет заказчику право отказаться от договора и требовать от подрядчика возмещения убытков, если он своевременно не приступает к исполнению договора или выполняет работу медленно.

Досрочное выполнение работ также может быть признано нарушением требования о сроке, поскольку допускается лишь с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК РФ). Применительно к досрочному выполнению работ действует общая для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, презумпция о недопустимости исполнения работ до срока, предусмотренного договором.

Цена подлежащей выполнению по договору строительного подряда работы устанавливается по усмотрению сторон и может определяться: а) непосредственным соглашением сторон; б) путем составления сметы. Если же предварительной договоренности не было и смета не составлялась, то в случае спора между сторонами цена работы устанавливается в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК (ст. 709 ГК РФ).

Ввиду большого объема и сложности строительных работ их цена обычно определяется путем составления сметы. Смета в строительном подряде представляет собой документ, определяющий стоимость отдельных видов работ и их общую стоимость, стоимость монтируемого оборудования, строительных материалов и конструкций, предоставляемых подрядчиком, расходы по эксплуатации машин и механизмов, стоимость оказываемых третьими лицами услуг и т.п. Смета может составляться заказчиком или подрядчиком, но приобретает юридическую силу только после ее согласования сторонами. Сметная документация может состоять из локальных, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и др. Основанием для установления сметной стоимости строительства являются проект и рабочая документация. (См., например, "Свод правил по проектированию и строительству. Определение стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации". СП 81-01-94. Приняты и введены в действие письмом Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276; в ред. от 19 февраля 1996 г.)

Зачастую в договоре строительного подряда указывается, что цена строительно-монтажных работ состоит из двух частей: базисной и переменной. Базисная часть определяется путем составления сметы исходя из цен, известных на конкретную дату, и выражается точной суммой. Переменная часть отражает изменение цен и выражается определенным индексом. Согласно материалам одного из арбитражных дел в качестве такой переменной величины выступали текущие индексы стоимостных показателей, определяемые областным центром по ценообразованию (п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51). Подобная практика обусловлена тем, что в настоящее время, как правило, отсутствуют единые нормы и расценки, исчисленные на основе действующих цен.

5. В силу п. 1 комментируемой статьи подрядчик должен выполнить работы по заданию заказчика, которое содержится не только в тексте договора в виде условия о предмете, но главным образом в технической документации к договору.

Техническая документация включает: исходно-разрешительную (ИРД), предпроектную и проектную документацию (проекты на строительство) и др. К исходно-разрешительной документации относятся: разрешение на строительство, государственные акты либо акты органов местного самоуправления на право пользования землей, решение об отводе мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора, карьеров для добычи недостающего грунта и другая документация, необходимая для заключения договора.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Полномочия государственных органов и органов местного самоуправления в принятии решений о строительстве зависят от вида объекта строительства и его значимости: относится ли он к объектам федерального значения, значения субъекта РФ либо находится в ведении муниципального образования и т.д. (см. ст. 6 - 8 Градостроительного кодекса). Выдача разрешений на строительство или отказ в выдаче таких разрешений регламентируются Градостроительным кодексом РФ (ст. 51).

К предпроектной документации относятся, в частности: задание на проектирование, включающее основание для проектирования, основные технико-экономические показатели объекта, сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства и проч.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их капитального ремонта. Подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (ч. 2, 3 ст. 48 Градостроительного кодекса).

Основным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование строительства - ТЭО. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО разрабатывается рабочая документация: рабочие чертежи, чертежи типовых конструкций, изделий и узлов и проч.

Проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных в законе (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). (См. также СНиП 11-04-2003 "Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы градостроительной документации". Утверждена Постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. N 150.)

Состав и содержание технической документации зависят от территориальной зоны (жилая, общественно-деловая, производственная, зона особо охраняемых территорий и т.д.), от вида строительства (строительство объектов промышленного назначения, объектов жилищно-гражданского назначения и т.п.) и сложности объекта строительства. Ее разработка осуществляется в соответствии с требованиями нормативно-технической документации. Примером подобного акта служит письмо Госстроя РФ от 20 марта 2003 г. N СК-1692/3 "О порядке разработки, согласования, утверждения и составе предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".

Поскольку работы выполняются по заданию заказчика, задание подрядчику должен дать заказчик. Вместе с тем распространены случаи, когда заказчик обращается к подрядчику как к профессиональному исполнителю с просьбой о подготовке технической документации, характеризующей задание. Независимо от того, кто - заказчик или подрядчик - готовит техническую документацию, задание подлежит согласованию сторонами. Задание, одобренное (принятое) заказчиком, передается подрядчику для исполнения.

6. Абзац 1 п. 2 комментируемой статьи прежде всего определяет область (сферу) применения договора строительного подряда. В соответствии с ним договор строительного подряда юридически опосредует строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта производственного и непроизводственного назначения, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Таким образом, ГК особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть неразрывно связаны со строящимся объектом. Понятие строительства означает создание новых объектов (зданий, строений, сооружений и проч.). Реконструкция означает изменение параметров объектов, их частей (числа помещений, высоты, числа этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Определяя сферу применения договора строительного подряда, абз. 1 настоящего пункта в то же время дополняет характеристику предмета договора строительного подряда, содержащуюся в п. 1 комментируемой статьи. Из правил названных пунктов следует, что предметом договора строительного подряда является выполнение строительных работ и их особый результат в виде построенного или реконструированного предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных работ, связанных со строящимся объектом.

Если же монтажные, пусконаладочные и т.п. работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. К примеру, монтаж лифтов на функционирующем предприятии составляет предмет обычного подряда и регулируется общими нормами о подряде. Сказанное означает также, что в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим.

Наряду с определением сферы применения договора строительного подряда в абз. 1 п. 2 настоящей статьи устанавливается и сфера действия правил о договоре строительного подряда. В нем закрепляется презумпция, согласно которой по правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не установлено договором. Установление подобной презумпции не следует толковать так, будто договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по своей природе отнесены ГК к числу договоров строительного подряда. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений. Выполнение подобных работ (как и работ по текущему ремонту) представляет собой возмездное оказание услуг (см. комментарий к гл. 39 ГК РФ). Поэтому в случае, когда в договоре стороны не предусмотрели полностью или в части применение правил о договоре строительного подряда, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту зданий или сооружений будут применяться положения о договоре возмездного оказания услуг.

В зависимости от избранной заказчиком структуры договорных связей, от объема инвестиций и других факторов предмет договора может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть из них.

Возможно поэтапное выполнение работ и поэтапное достижение результата. Этапы в этом случае должны быть четко определены и названы в договоре.

Детально предмет договора, как уже отмечалось, характеризует задание заказчика, главным образом техническая документация к договору, в которой указываются вид, характер, объем работ и другие предъявляемые к ним требования.

Вместе с тем предмет договора может быть установлен иным образом (например, путем ознакомления с типовым образцом). Поэтому отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для утверждения о недостижении соглашения по предмету договора и для признания договора незаключенным (п. 5 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51).

7. Согласно абз. 2 п. 2 комментируемой статьи в договор строительного подряда может быть включено условие, согласно которому подрядчик берет на себя обязанность в течение определенного срока обеспечить эксплуатацию объекта после подписания акта о приемке и сдаче результата выполненных работ. Имеется в виду заключение широко используемых в практике строительства договоров "под готовую продукцию", "под реализацию готовой продукции", "продукция на руки" и т.п. По такому договору подрядчик принимает на себя обязанности, связанные с обеспечением пуска объекта в эксплуатацию, организацией производства готовой продукции, профессиональной подготовкой персонала заказчика и проч. Во исполнение подобных обязанностей подрядчик осуществляет техническое обслуживание объекта (здания, сооружения, технологического комплекса, оборудования и т.п.), передает персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта персоналом заказчика, и проч. Подобный договор по своей природе относится к смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку содержит элементы не только договора строительного подряда, но и других договоров, в частности, договора на оказание возмездных услуг.

Нередко такие соглашения представляют собой разновидность договора о сооружении объекта "под ключ". По такому договору подрядчик принимает на себя обязанность своими силами и средствами, из своих материалов построить по заданию заказчика объект, который передается заказчику в готовом виде, в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации согласно требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров.

8. В п. 3 комментируемой статьи отражено соотношение специальных правил, посвященных правам заказчика-гражданина по двум видам договора подряда: договору строительного подряда и договору бытового подряда.

Если заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве гаража, дачного дома, жилого дома и проч.), нормы параграфа о бытовом подряде, посвященные правам заказчика, вытесняют правила о правах заказчика, включенные в параграф о строительном подряде. Это положение призвано обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования статуса заказчика-гражданина в указанных видах договора подряда.

Установление названной выше иерархии означает также, что такой гражданин пользуется правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей.

Строительный подряд, кроме ГК РФ, регламентируется также нормами Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ, Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ряда других законодательных актов. К числу наиболее значимых нормативно-технических документов, регламентирующих данный вид деятельности, следует отнести строительные нормы и правила (СНиП), которые подлежат государственной регистрации.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные ра-боты, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уп- латить обусловленную цену. Договор заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (ст. 740 ГК РФ).
Таким образом, объект строительного подряда неразрывно связан с землей, а работы имеют определенную сложность и значимость, влияющие на прочность и нормальное функционирование здания (сооружения).
Если по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей граждан, к нему применяются - в части, касающейся прав заказчика - нормы о бытовом подряде (п. 3 ст. 740 ГК РФ).
Существенные условия договора определены спецификой строительных работ.
Предмет договора строительного подряда раскрывается в технической документации. Состав и содержание технической документации должны быть определены договором, который также должен предусматривать, какая из сторон и в какой срок обязана ее предоставить. Проектная документация представляет собой текстовые и схематические материалы, определяющие архитектурные, функционально-технологиче- ские, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции и капитального ремонта и до утверждения должна пройти государственную экспертизу. Несогласование условия о предмете в указанном виде влечет признание договора незаключенным. Даже выявленная в процессе работ необходимость отклонения от утверж-денных параметров объекта допускается только на основании вновь утвержденной заказчиком проектной документации после внесения в нее изменений в установленном порядке.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства более чем на 10%, обязан сообщить об этом заказчику.
При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение 10 дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. За-казчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.
Расходы подрядчика в связи с установлением и устранением выявленных в предоставленной заказчиком технической документации подлежат возмещению заказчиком (п. 4 ст. 744 ГК РФ).
Подрядчик имеет право требовать пересмотра сметы так же и в случае, если стоимость работ превысила смету не менее чем на 10% по не зависящим от него причинам.
Цена является существенным еще одним существенным условием договора строительного подряда. Денежное выражение работ, подлежащих выполнению, представляет собой смета.
Договор может устанавливать твердую цену (неизменную на весь период строительства) либо определять стоимость работ в текущих ценах (путем пересчета базисных цен 1984 или 1991 годов с использованием специального коэффициента).
Срок выполнения строительных работ также явля-ется существенным условием данного договора, без его согласования договор считается незаключенным.
Сторонами договора строительного подряда являются заказчик (любое юридическое или физическое лицо) и подрядчик.
В случае отсутствия у заказчика достаточных знаний для контроля качества работ он может без согласия подрядчика заключить договор об оказании соответствующих услуг с ин-женером либо инженерной организацией, которые будут осуществлять по поручению заказчика фактические и указанные в договоре юридические действия по контролю за подрядными работами.
Если в соответствии с действующим законодательством строительно-подрядные работы относятся к числу лицензируемых, подрядчик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы), должен иметь соответствующую лицензию. Однако лицензирование таких видов деятельности прекращается с 1 января 2010 г. Альтернативой лицензированию выступает саморегулирование данной сферы деятельности. Так в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Россий-ской Федерации» работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды ра-бот по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
У сторон данного вида договора имеются права и обязанности, которые значительно расширены по сравнению с общими положениями о подряде. Так, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок (его площадь, состояние, срок передачи предусматриваются договором либо в порядке, обеспечивающем своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок). По соглашению сторон на заказчика могут быть возложены транспортировка поступающих для строительства грузов, вре-менная подводка сетей энерго- и водоснабжения, вспомогательная рабочая сила и т.д. (т.е. дополнительные услуги по обеспечению выполнения работ). Оплата этих услуг должна быть предусмотрена договором, иначе их оказание не будет вознаграждаться.
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Если заказчик обнаружит отступления, ухудшающие качество результата работ, он обязан немедленно заявить об этом подрядчику, иначе он в дальнейшем потеряет право ссылаться на эти недостатки, причем замечания о недостатках должно быть совершено в письменной форме с обязательным составлением акта.
Основной обязанностью подрядчика является выполнение работ с надлежащим качеством. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
Для выявления соответствия выполняемых работ предъявляемым требованиям осуществляется строительный контроль, как силами самого подрядчика, так и путем осуществления государственного строительного надзора уполномоченными органами исполнительной власти. Своевременно сообщать органам государственного строительного надзора о начале работ должен заказчик, а подрядчик обязан обеспечивать им доступ на стройплощадку, предоставлять необходимую документацию и извещать о сроках завершения работ, подлежащих проверке.
В соответствии со ст. 755 ГК РФ подрядчик (если иное не предусмотрено соглашением сторон) гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
В случае обнаружения дефектов в пределах гарантийного срока подрядчик освобождается от ответственности за выявленные недостатки, только если докажет, что:
они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей;
неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;
ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Единственным основанием для перерыва течения гарантийного срока является невозможность эксплуатации объекта вследствие недостатков, за которые отвечает непосредственно подрядчик, причем на весь срок действия этих обстоятельств.
Об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках заказчик должен предъявить претензию подрядчику в разумный срок. Предельный срок обнаружения недостатков по договору строительного подряда в соответствии с положением ст. 756 ГК РФ не зависимо от установления гарантийного срока составляет 5 лет. Необходимым требованием является обязанность заказчика доказать, что недостатки возникли до передачи ему результата работы или по возникшим до этого момента причинам.
Договором строительного подряда может быть предусмот-рена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности (ст. 757 ГК РФ), и подрядчик может отказаться от выполнения этой обязанности лишь в двух случаях:
когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора;
если подрядчик не в состоянии устранить недостатки по не зависящим от него причинам.
Подрядчик обязан исполнять указания заказчика, которые не противоречат действующему законодательству, условиям договора и не являются вмешательством в его оперативно-хозяйственную деятельность.
Особое значение в данных договорных правоотношениях имеет правило о требованиях, предъявляемых к качеству используемых при строительстве материалов и оборудования. Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997 г. № 1636 утверждены Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве, которые обязательны для всех юридических и физических лиц, осуществляющих реконструкцию, расширение, техническое перевооружение и ремонт зданий (сооружений). Данный нормативно-правовой акт предусматривает возможность применения новых материалов, изделий, конструкций и технологий только после подтвержде-ния их пригодности путем выдачи соответствующим органом технического свидетельства.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Но в случае гибели или повреждения объекта строительства вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчи- ка, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ.
Однако данный риск может быть по соглашению сторон застрахован. Застрахована по соглашению сторон (а иногда и в соответствии с законом) может быть также ответственность за причинение при строительстве вреда другим лицам. Так как строительные работы являются деятельностью повышенной опасности, подрядчик отвечает за вред, причиненный третьим лицам независимо от вины, и может быть освобожден от ответственности лишь в том случае, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла по-терпевшего.
При осуществлении строительства и связанных с ним работ подрядчик обязан соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ. За нарушение указанных требований подрядчик несет установленную в законодательстве ответственность.
Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить под-рядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
После получения от подрядчика сообщения о готовности результата работ (либо ее этапа, если это предусмотрено условиями договора) к сдаче заказчик обязан немедленно приступить к его приемке. Он обязан организовать и осуществить приемку за свой счет, если иное не предусмотрено договором, в том числе обеспечить участие в приемке представителей государственных органов, в компетенцию которых входит контроль соответствующих работ (если это предусматривается нормативно-правовыми актами).
Риск гибели или повреждения результата работ (произошедших не по вине подрядчика) если заказчик при- нял результат отдельного этапа работ переходит на последнего.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Однако в случае обоснованного отказа другой стороны от подписания акта приемки результата работ суд может признать односторонний акт недействительным.
В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний, а эти требования рассматрива-ются одновременно с иском о взыскании стоимости работ.
Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Комментарий к Ст. 740 ГК РФ

1. Договор подряда на капитальное строительство (ранее именно так назывался договор строительного подряда) в прежнем правопорядке испытал на фоне иных договоров чрезвычайно сильное влияние специфических черт последнего (прежде всего касающихся публично-правовых начал в регулировании данного договора). Достаточно сказать, что для возникновения договорных отношений по капитальному строительству было необходимо издание компетентными органами различных административно-правовых актов.

Кроме того, в прежнем правопорядке объекты незавершенного строительства, в том числе возводимые на основании договоров подряда на капитальное строительство, являлись лишь объектами учета, но не объектами прав. Это было связано с тем, что строительство (за исключением жилых домов) осуществлялось за счет государственных ассигнований на государственных земельных участках социалистическими организациями, собственником имущества которых также было государство. Поэтому объект незавершенного строительства не обладал какой-либо имущественной ценностью с точки зрения оборота. При необходимости замены заказчика строительства продажа объекта незавершенного строительства, естественно, не осуществлялась; заказчик просто изменялся на основании административного акта с передачей ему соответствующего финансирования.

Ситуация стала иной с изменением отношений собственности. Появление независимых юридических лиц — собственников имущества сделало актуальными вопросы о том, является ли объект (незавершенного) строительства вещью, и, если объект строится по договору строительного подряда, кто (подрядчик или заказчик) становится его собственником. При этом от ответов на данные вопросы зависит решение вопроса о существовании договора строительного подряда как самостоятельного договорного типа. Ведь если собственником создаваемого (созданного, но не переданного заказчику) объекта становится подрядчик, который обязывается сдать результат работ заказчику и передать право собственности последнему, остро встает вопрос о соотношении договора строительного подряда с договором купли-продажи будущей вещи, который, как известно, может быть заключен и в отношении вещи, которая будет создана продавцом в будущем.

На начальном этапе формирования в условиях действия ГК РФ соответствующей практики и развертывания научной дискуссии господствующей стала позиция, согласно которой объект договора подряда (в том числе и строительного) на создание новой вещи уже на стадии создания становится собственностью подрядчика, который по завершении работ передает заказчику законченный результат, а вместе с ним и право собственности на этот результат (новую вещь) . При этом с точки зрения норм позитивного права данный подход обосновывался ссылкой на п. 2 ст. 703 ГК РФ, в силу которого по договору подряда на создание новой вещи подрядчик передает права на нее заказчику, а в теоретическом аспекте — тем, что только такой подход позволяет сделать обоснованный вывод о предмете договора подряда как результате работ.

———————————
См., например: Брагинский М.И. Подряд // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарий. Алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 367 и сл.; Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июня 1996 г. по делу N 373/96.

Отсюда на практике делалось несколько практических выводов: во-первых, право собственности заказчика на вновь созданный объект недвижимого имущества является производным; во-вторых, до передачи заказчику объекта, оконченного строительством, подрядчик вправе распорядиться этим объектом; в-третьих, до указанной передачи на этот объект возможно обращение взыскания по долгам подрядчика, а не заказчика.

В то же самое время в литературе были выдвинуты существенные доводы, обосновывающие противоположный подход.

———————————
См., например: Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.

В частности, ст. 712 ГК РФ устанавливается право подрядчика при неисполнении определенных обязанностей заказчиком на удержание объекта договора подряда (в том числе по созданию вещи). Само наличие упомянутого права предполагает наличие у удерживаемой вещи собственника, которым не может быть подрядчик, поскольку удерживать свою вещь бессмысленно. Очевидно, что собственником создаваемой вещи может быть только лицо, для которого создается вещь, т.е. заказчик. В связи этим нельзя забывать положения ст. 218 ГК РФ, в силу которой лицо, создавшее вещь для себя, приобретает на нее право собственности. При этом заключение о том, что подрядчик создает вещь для себя, едва ли может найти обоснование как с правовой, так и с экономической точки зрения.

К этому следует добавить, что признание собственником вещи, создаваемой по заданию, в интересах и за счет заказчика, подрядчика необоснованно создает для заказчика риск обращения взыскания на эту вещь по долгам подрядчика, а также риск банкротства последнего (которые весьма велики с учетом достаточно длительных сроков строительства). Немаловажно и то, что логическим продолжением первого подхода является постановка вопроса о соотношении договора подряда на создание новой вещи и договора купли-продажи будущей вещи. Если собственником создаваемой вещи является подрядчик, который передает право на нее заказчику, то основание для приобретения права собственности на эту вещь заказчиком является производным, иначе говоря, подряд растворяется в купле-продаже, утрачивая признаки обязательства по выполнению работ и становясь обязательством по передаче имущества в собственность. Отсюда следует вывод, что договора подряда на создание новой вещи не существует, а это не соответствует закону и теоретически необоснованно.

Представляется, что приведенные аргументы в пользу обеих позиций были предметом рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при обсуждении Обзора практики рассмотрения споров по договорам строительного подряда, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 (далее — Обзор), итогом которого стал вывод о том, что возникновение права собственности на объект (незавершенного) строительства возможно на стороне заказчика, а не подрядчика при условии прекращения подрядных отношений и истребования заказчиком этого объекта у подрядчика (получения владения им). При этом в описательной части п. 21 Обзора было особо указано на то, что право собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть как на недвижимое имущество с момента государственной регистрации права собственности на него за заказчиком (ст. 219 ГК).

В данной правовой позиции можно увидеть указание на разрешение двух принципиальных вопросов.

Во-первых, право собственности заказчика на объект строительства является первоначальным, а не производным (речь в рассматриваемом пункте Обзора идет о регистрации права собственности заказчика на соответствующий объект, а не о регистрации перехода права собственности не него, первоначально зарегистрированного за подрядчиком).

Во-вторых, вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ о возникновении у заказчика права собственности на объект (незавершенного) строительства после прекращения подрядных отношений хотя и приводит, в свою очередь, к практическому выводу об отсутствии такового в рамках действующего договора строительного подряда (который, возможно, поколеблен новой редакцией ст. 130 ГК), но не дает однозначного ответа на вопрос о статусе данного объекта в этот период.

В рассматриваемой правовой позиции можно найти отражение давно высказываемого мнения, что право собственности на вещь, создаваемую по договору (подряда), может возникнуть не ранее момента, с которого вещь можно признать созданной, существующей; при этом для движимых вещей таким моментом является факт окончания соответствующей деятельности (по созданию вещи), а для недвижимых — государственная регистрация права собственности на нее (ст. 219 ГК) . Очевидно, что при такой постановке вопроса рассуждения о том, в чьей собственности находится создаваемая по договору вещь, теряют смысл, поскольку такой вещи как объекта прав не существует, а следовательно, невозможно ни распоряжение ею, ни обращение взыскания на нее.

———————————
См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2007. Т. II. С. 39 и сл. (автор соответствующей главы — Е.А. Суханов).

Однако представляется, что возможен и иной подход. Приведенное суждение, верно отмечая значение момента создания новой вещи и регистрации права на нее, возможно, недооценивает то, что этот момент важен главным образом для динамики обязательственных (подрядных) отношений, в частности, для решения вопросов, связанных с исполнением обязательства подрядчиком, но может и не оказывать решающего воздействия на определение момента возникновения вещи как объекта гражданских прав. Окончание создания новой вещи подрядчиком безусловно означает возникновение вещи, требуемой заказчиком, но не может однозначно свидетельствовать о том, что до этого момента отсутствует иная вещь как объект материального мира, имеющий определенную ценность. Равным образом государственная регистрация права собственности на объект (незавершенного) строительства безусловно означает возникновение права на этот объект как на недвижимое имущество именно с момента такой регистрации, но не отвечает на вопрос о статусе соответствующего объекта до момента осуществления последней.

В пользу вывода об отсутствии прочной связи момента возникновения новой вещи с исполнением подрядчиком своего обязательства или государственной регистрацией права свидетельствуют и некоторые нормы ГК РФ. Так, в силу ст. 712 Кодекса подрядчик при неисполнении определенных обязательств заказчиком имеет право на удержание результата работ (т.е. создаваемой вещи), включая право кредитора (подрядчика) удовлетворить свои требования из ее стоимости в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Следует подчеркнуть, что институт удержания возможен лишь в отношении вещи как объекта гражданских прав, о чем прямо свидетельствуют нормы ст. ст. 359 и 360 ГК РФ, на которые имеется ссылка в ст. 712 Кодекса. В связи с этим, как представляется, сложно выдвинуть аргументы в пользу вывода о том, что неисполнение некоторых обязанностей заказчиком (например, обязанности по уплате части цены договора в виде аванса) при стабильности подрядных отношений может повлиять на правовой режим результата работ. К этому стоит добавить, что приведенная норма ст. 219 ГК РФ нисколько не препятствует квалификации объекта строительства как недвижимой вещи, право собственности на которую принадлежит заказчику и до государственной регистрации. Путь для этого открывает то, что государственная регистрация не имеет правоустанавливающего значения, а само право собственности возникает с момента регистрации для третьих лиц, т.е. именно с этого момента объект строительства может быть включен в имущественный оборот. Поэтому подход к создаваемой по договору вещи не как к вещи не может считаться единственным, что открывает дорогу к выяснению вопросов о том, кто является собственником вещи, создаваемой по договору подряда, а также о том, к какому виду вещей она относится. При этом приведенная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно свидетельствует лишь об условиях возникновения права собственности на соответствующий объект как на недвижимое имущество, четко не разрешая вопрос о его статусе в рамках действующего договора строительного подряда.

Окончательное разрешение этих вопросов на уровне судебной практики было бы полезным, особенно с учетом продолжающих возникать на практике противоречий.

———————————
См., например: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 февраля 2003 г. по делу N А11-3689/2002-К1-4/166Б, ФАС Поволжского округа от 11 апреля 2002 г. по делу N А57-12744/01-10.

Вместе с тем только решение вопроса о собственности в пользу заказчика может окончательно дать договору строительного подряда самостоятельную жизнь.

2. В комментируемой статье ставится очень важный для договора строительного подряда вопрос о соотношении понятий «новое строительство», «реконструкция», «капитальный ремонт».

1. Договор строительного подряда - один из наиболее распространенных на практике видов договора подряда. Как и все другие выделенные в гл. 37 ГК договоры, он обладает родовыми признаками подряда. Эти признаки закреплены в п. 1 (см. коммент. к ней). Основной признак, по которому выделяется договор строительного подряда и с которым в конечном счете связан его специальный правовой режим, закреплен в § 3 гл. 37 ГК, это особый характер выполняемых работ и их результата.

2. Предшественником данного договора был подряд на капитальное строительство. Этому договору посвящались принятые в разное время Правительством СССР правила о договорах подряда на капитальное строительство. ГК 1964, как и Основы ГЗ, выделяли этот же договор. Разница состояла лишь в том, что в ГК 1964 договор подряда на капитальное строительство был урегулирован как самостоятельный тип договора наряду с подрядом, а в Основах ГЗ - лишь как его разновидность. Последний вариант стал возможным потому, что Основы ГЗ, как и впоследствии ГК, исключили из определения договора строительного подряда указание на его плановый характер, а также ограничили вмешательство государства в определение взаимных прав и обязанностей контрагентов.

3. ГК 1964 признавал предметом договора подряда на капитальное строительство "постройку и сдачу объекта". Соответственно последние по времени их принятия Правила о договорах подряда на капитальное строительство сводили его смысл к обеспечению и вводу в действие производственных мощностей, объектов, зданий и сооружений, а также жилых домов и других объектов социального назначения. Однако уже Основы ГЗ указали на две сферы применения соответствующих договоров: строительство и сдачу объекта, с одной стороны, а также выполнение обусловленных договором строительных работ - с другой. Об этих же двух возможных сферах идет речь в п. 2 ГК, который особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть нераздельно связаны со строящимся объектом.

4. В комментируемой статье используется термин "объект" строительства. Инструкция по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству от 03.10.96 N 123 (в ред. Постановления Госкомстата РФ от 21.10.98. N 100) признает объектом строительства "каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которого должны быть составлены отдельный проект и смета". При этом имеется в виду, что если на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие объекта строительства совпадает с понятием "стройка". В более широком смысле стройка - это "совокупность создаваемых зданий и сооружений (объектов), строительство, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно-сметной документации, на которую в установленном порядке утверждается отдельный титул стройки (или заменяющий его документ)". Например, в промышленности - это здание цеха основного назначения, на транспорте - здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве - жилой дом, театр, школа, городской мост и т.п. Тем самым понятие "объект" строительства совпадает с другим – "стройка".

5. Из п. 2 следует, что договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по своей правовой природе не относятся к числу договоров строительного подряда в целом. Однако установлена презумпция в пользу распространения правил о договоре строительного подряда и на эти строения.

Поскольку выполнение ремонтных работ, в т.ч. и по капитальному ремонту, по своей природе представляет возмездное оказание услуг, в случае, когда в договоре содержатся условия, исключающие применение комментируемого параграфа, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту будут применяться нормы о договоре возмездного оказания услуг.

"Иное" в данном случае может означать и исключение по соглашению сторон действия только отдельных норм § 3, при этом не только диспозитивных, но и императивных.

6. Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи имеет в виду осложненный вариант договора о сооружении объекта "под ключ". Это договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, который предусматривает выполнение последним цикла: проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию. По договоренности сторон в таком договоре заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, но ответственность за сдачу объекта "под ключ" остается за подрядчиком, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора.

Соответствующая норма комментируемой статьи предоставляет сторонам возможность дополнить договор строительного подряда определенными (сверх обычных) обязанностями подрядчика. Имеется в виду заключение широко используемых в международной строительной практике договоров "продукция на руки". По такому договору подрядчик должен не только завершить строительство всего объекта, но и передать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта персоналом заказчика. В этом случае в соответствии с самой природой данных отношений подрядчик обязуется обеспечить успешный результат проводимой им профессиональной подготовки. Таким образом, риск, связанный с профессиональной подготовкой персонала заказчика, подрядчик принимает на себя (п. 7 гл. II Правового руководства по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов, подготовленного рабочей группой Комиссии ООН по праву международной торговли).

7. Заказчиком в договоре строительного подряда может быть, в принципе, любой субъект гражданского права - физическое или юридическое лицо, включая иностранцев.

При участии в договоре строительного подряда в качестве заказчика работы гражданина и притом, если работы выполняются для удовлетворения его бытовых или других личных потребностей, учитывается действие п. 3 комментируемой статьи.

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (СЗ РФ, 1999, N 9, ст. 1096), заказчиками являются инвесторы, а также физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) реализовать инвестиционный проект. При этом в случаях, когда заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах тех полномочий, которые установлены договором или государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правомочия иностранцев инвестировать на территории Российской Федерации и соответственно участвовать в отношениях по строительному подряду определяются, в частности, Федеральным законом от 09.07.99 N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1999, N 28, ст. 3493).

Для случая заключения договора строительного подряда, отличающегося, в частности, специальным кругом лиц, выступающих на стороне заказчика, создана особая конструкция - государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

Деятельность, связанная с исполнением функций подрядчика в договоре строительного подряда, относится к числу лицензируемых. В соответствии с Законом о лицензировании подлежит лицензированию, в частности, строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

8. Сложность отношений сторон при строительном подряде предполагает широкое использование примерных условий или примерных форм договоров, в т.ч. и приспособленных к отдельным видам строительных работ. В соответствии со ст. 427 для применения примерных условий (примерных форм договоров) необходимо, чтобы они были опубликованы в печати и, кроме того, в конкретном договоре должны содержаться отсылки к ним (при отсутствии таких отсылок примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота).

Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть также Международные условия договора о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право: Сборник нормативных документов / Сост. Н.Ю. Ерпылева. М., 1994. С. 176 - 207), Условия Fidic контракта на проектирование, строительство и сдачу под ключ, 1995 (Международное частное право: Нормативные акты и международные договоры 5 (1) / Сост. М.К. Сулейменов. Алматы, 1999. С. 78 – 139).

9. Содержащееся в п. 3 комментируемой статьи указание относительно правового регулирования отношений по поводу выполнения работ для личных потребностей гражданина (заказчика) означает, что в виде общего правила к соответствующему договору применяются нормы комментируемого параграфа.

Такой вывод следует уже из того, что договор, направленный на удовлетворение личных потребностей граждан, прямо назван в п. 3 "договором строительного подряда". И лишь в отношении прав заказчика должны действовать положения, включенные в § 2. Следует также иметь в виду, что в силу п. 3 ГК при ненадлежащем выполнении или невыполнении работ по договору бытового подряда к отношениям, не урегулированным Кодексом, применяются Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а в силу ГК заказчик может использовать права, предоставленные покупателю по договору розничной купли-продажи. Указанные нормы распространяются, как можно сделать вывод из п. 3 комментируемой статьи, и на отношения по договору строительного подряда, направленному на удовлетворение бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика.

В правовом регулировании капитального строительства всегда играли и продолжают играть большую роль многочисленные, принятые на разном уровне акты. В их числе можно выделить прежде всего указанный выше Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Он сохранил, однако, действие ранее принятого Закона РСФСР от 26.06.91 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст. 1006), в той части, в какой это не противоречит новому Закону. Специальным по отношению к нему актом является также уже упомянутый Закон "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации". Он направлен на создание многообразных гарантий, предоставляемых иностранным инвесторам, часть из которых непосредственно относится к иностранным инвесторам как сторонам подрядного договора.

К числу принятых на высшем уровне актов могут быть отнесены Федеральный закон от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1995, N 47, ст. 4473), а также Градостроительный кодекс.

27 декабря 2000 г. Правительство РФ утвердило Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (СЗ РФ, 2001, N 1 (ч. II), ст. 135). Этот акт устанавливает, как распределяются между указанными в Положении государственными органами полномочия на проведение государственной экспертизы, каким образом она должна проводиться, включая составление свободного экспертного заключения по результатам ее проведения, какие именно государственные органы обладают необходимой компетенцией на утверждение соответствующей документации, а в той же связи как должны складываться отношения между заказчиками (инвесторами) и государственными органами в процессе проведения экспертизы.

Особая роль в правовом регулировании договоров строительного подряда принадлежит СНиПам - строительным нормам и правилам. Госстроем России 17 мая 1994 г. был утвержден основополагающий для этой области СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения".

Указанный СНиП содержит определение соответствующей системы нормативных документов как совокупности взаимосвязанных документов, которые принимаются компетентными органами исполнительной власти и управления строительством, предприятиями и организациями для применения на всех этапах создания и эксплуатации строительной продукции в целях защиты прав и охраняемых законом интересов ее потребителей, общества и государства. Система включает построенные по вертикали документы. Имеются в виду федеральные нормативные документы (Строительные нормы и правила РФ, Государственные стандарты РФ в области строительства, Своды правил по проектированию и строительству, руководящие документы системы), нормативные документы субъектов Российской Федерации (территориальные строительные нормы), а также производственно-отраслевые нормативные документы (стандарты предприятий, объединений (строительного комплекса) и стандарты общественных объединений). При этом положения нормативных актов разделяются по признаку юридической силы на обязательные, рекомендуемые или справочные. Специально указано, что отсутствие в договоре (контракте) ссылок на нормативные документы, которые содержат обязательные требования, не освобождает от их исполнения.

Включение НДС в цену работы