Когда дом переходит в другую управляющую компанию. Когда можно менять управляющую компанию
Правовая инструкция сайт расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.
Как могут расторгнуть договор с УК собственники?
Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.
Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Как могут расторгнуть договор наниматели?
{{ vrezka }}Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.
Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений - органы власти или местного самоуправления. В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.
Смена управляющей компании - что нужно делать?
Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД. Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.
Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания. До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.
Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК.
Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.
Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии - в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло. Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.
И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т. д.
В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома!
Однако жизнь не стоит на месте. Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода - кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.
Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.
ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК.
Существует несколько способов сделать это на законных основаниях:
1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.
Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.
На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.
4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.
Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.
6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?
ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Определение круга претендентов - это один из самых важных и ответственных моментов. Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД.
Совет 1
Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию. Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное.
Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям. Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.
Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.
Совет 2
Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.
Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».
Совет 3
Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки». Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.
ШАГ 2. ПЕРВОЕ ЗНАКОМСТВО
Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.
Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов.
Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.
Цель первого шага - составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2-5 компаний.
Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.
ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ
На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось.
Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.
Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании.
Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.
Сбор технической информации по своему дому
Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами).
На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше. Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.
Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной.
Определение насущных проблем в доме
Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее.
Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.
На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости.
ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества.
Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).
В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование.
ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ
По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т. д. конкретно для своего дома.
ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда. Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.
Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.
На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании.
Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!
Поменять УК на новую и выступить против прежней можно путем проведения специального сбора. При этом, нужно соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Нужно более подробно разобраться с данным вопросом.
Как сменить одну УК на другую
УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.
Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.
Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.
Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.
Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты
Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.
Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.
Алгоритм и пошаговая процедура следующая:
- Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
- Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
- Составление протокола заседания.
- Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.
Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.
Замена на основании собрания собственников: процедура
Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома. Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане.
Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя. Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом. Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.
Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания. Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК.
Собрание может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме. Все это оговаривается в повестке дня, доведенной до всех собственников.
Необходимое количество голосов для смены управляющей ЖКХ компанией
Как отмечалось выше, решение о смене ТСЖ, ЖСК или управляющей компании принимается собранием собственников дома. Для того чтобы соблюсти порядок перехода и сменить управляющую организацию в Москве, Петербурге или другом городе России на законных основаниях, нужно изучить жилищное и гражданское законодательство РФ.
Особое внимание нужно уделить необходимому количеству голосов, при наличии которых в действительности можно сменить способ управления многоквартирным домом.
На собрание обязательно должны прибыть не менее половины жильцов. В противном случае собрание будет считаться несостоявшимся.
Из прибывших жителей более половины должны проголосовать за смену действующей организации. В той ситуации, когда это состоялось, то решение о смене управляющей фирмы будет считаться правомочным. В том случае, когда решение принять не удалось, то имеется возможность провести еще одно собрание в будущем и обсудить возможность выбора другой управляющей компании, обладающей большим приоритетом.
Возможна ли смена УК без собрания собственников
Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, каким именно образом будет осуществляться управление их домом. В той ситуации, когда происходит передача дома управляющей ЖКХ компании без ведома жителей, данное решение считается незаконным. По сути, это неправомерный захват имущества.
В этой связи противостоять незаконным действиям граждан или директора ТСЖ можно путем обращения в судебные органы, прокуратуру или же жилищную инспекцию.
На сегодняшний день в жилищном законодательстве нет ни одного законно установленного способа передачи многоквартирного дома без уведомления лиц, проживающих в нем. Эти действия могут быть призваны незаконными, и повлечь за собой не только административную, но и уголовную ответственность.
Сколько раз можно менять УК
Жилищным законодательством не установлено, сколько именно раз можно прибегать к смене управляющей организации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что смена управляющей фирмы может происходить множество раз, если на то будет воля собственников многоквартирного дома.
При всем прочем нужно обязательно учитывать условия самого договора с управляющей организацией. Там может быть указано, при каких условиях имеет место расторжение договора, по чьей инициативнее это должно происходить, как производятся расчеты после прекращения правоотношений и др. В той ситуации, когда в соглашении имеются те или иные оговорки, это может стать действительным препятствием для смены управляющей организации в конкретный период времени.
Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома: рассказываем пошагово
Как уже отмечалось выше, существует несколько этапов смены управляющей организации.
- Планирование замены и уведомление собственников жилья.
- Способ проведения собрания и изъявления желания собственников.
- Перечень информационных документов, которые будут применяться при выборе.
- Порядок объявления вопроса, указанного в повестке дня.
- Проведение голосования.
- Подведение и подсчет итогов.
В той ситуации, если уже имеет место ТСЖ как способ управления многоквартирным домом, то его уставом могут быть оговорены и иные условия и порядок проведения собрания по поводу смены способа управления многоквартирным домом.
В этой ситуации необходимо учитывать также и положения устава. В противном случае, проведенное собрание будет считаться неправомочным и смена способа управления недействительной.
Как сменить управляющую компанию на ТСЖ и наоборот
В данной ситуации нужно придерживаться той же процедуры, что была описана выше. В той ситуации, когда в многоквартирном доме уже имеется товарищество собственников жилья, то на плановом или же внеочередном собрании и может быть принято решение о смене способа управления. В этом случае ТСЖ подлежит ликвидации, а управляющая жилищно-коммунальными услугами компания будет считаться единственным способом управления МКД.
В той ситуации, когда жильцы желают создать ТСЖ, то они могут провести общее собрание и обратиться в управляющую компанию с требованием о понуждении расторгнуть существующий договор. После чего проводится собрание по поводу создания ТСЖ и последующая регистрация вновь созданного юридического лица.
Уведомление управляющей компании о создании ТСЖ, образец
Прежде чем принимать решение о расторжении договора с УК и создавать ТСЖ, управляющую фирму нужно надлежащим образом уведомить об этом. Это происходит путем направления письменного документа представителем интересов собственников. К такому акту прикрепляется и протокол собрания.
Образец уведомления не сложно . ⇐
Незаконная смена управляющей компании, как это бывает
Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления.
Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления. Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией. Все эти действия являются незаконными. За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства.
Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства. Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении. В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз.
-
Жилищный
кодекс
дает
собственникам
право
менять
управляющую
компанию
,
если
она
не
выполняет
или
выполняет
в
ненадлежащем
качестве
и
с
нарушением
сроков
свои
обязательства
,
которые
прописаны
в
договоре
с
собственниками
жилья
.
Но
оформить
«
развод
»
надо
правильно
.
Ольга
Юрьевна
,
давайте
расскажем
,
какие
этапы
предстоит
выполнить
жильцам
,
чтобы
все
их
действия
были
правильными
с
точки
зрения
законодательства
.
- Первый шаг – создание инициативной группы собственников, которая начнет процедуру смены управляющей компании. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Примеры смены собственниками управляющих компаний в Шексне есть. Несколько лет назад был массовый переход многоквартирных жилых домов в Шексне южной из управляющей компании «Возрождение» в МУП «Благоустройство». Тогда это закончилось ликвидацией ООО «Возрождение». Но, как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
-
Ольга
Юрьевна
,
начнем
с
самого
важного
.
Какие
существуют
формы
проведения
общего
собрания
собственников
многоквартирного
дома
?
- Чтобы сменить управляющую компанию, создать ТСЖ либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом, требуется соблюсти специальную процедуру. Во-первых, инициативная группа, которая выходит с предложением провести общее собрание, за десять дней до его проведения должна уведомить об этом собственников. Существует три способа уведомления собственников - заказными письмами, вручением собственнику под расписку сообщения о проведении общего собрания, и третья – наиболее часто используемая форма – сообщение о проведении собрания, размещенное на входе в подъезды дома или на первом этаже, то есть в месте, где большинство собственников это объявление могут увидеть.
-
Ольга
Юрьевна
,
что
должно
быть
написано
в
этом
объявлении
?
- Обязательно должно быть указано, кто является инициатором проведения общего собрания – это может быть один собственник или группа собственников, или же управляющая компания. Также должны быть указаны место, дата и время проведения общего собрания, а также повестка дня и форма проведения голосования. Есть три формы проведения собрания - очная, заочная и очно-заочная, которая введена достаточно недавно. Уведомление собственников обязательно при любой форме.
- Давайте
разберем
каждую
форму
проведения
общего
собрания
.
- Очная форма предусматривает следующую процедуру: уведомление собственников, которые в назначенное время в назначенном месте собираются и обсуждают вопросы повестки дня. При смене управляющей компании первым пунктом обсуждения в повестке дня должен стоять вопрос о расторжении договора со старой управляющей компанией. Второй вопрос – выбор новой управляющей компании. На собрание должно прийти 2/3 собственников. Принимают решение открытым голосованием, то есть путем поднятия руки, и все это заносится в протокол общего собрания, где они расписываются. Если кворум, то есть больше 50 % собственников проголосовало «за» смену управляющей компании, значит, решение считается принятым, и собрание считается правомочным. Как в законе сказано: «Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещения, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов». Уточню, голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, и по доли этого метража в общей площади дома.
-
Если
собственники
дисциплинированные
и
исполнительные
–
все
пришли
на
собрание
,
проголосовали
,
протокол
составили
.
Что
происходит
дальше
?
- Если собрание состоялось, и принято решение о смене управляющей компании, то инициативная группа должна в течение 5 дней уведомить управляющую компанию, которая непосредственно управляет домом, о расторжении договора и смене УК. А новая управляющая компания должна заключить договор управления многоквартирным домом со всеми собственниками и в течение 3 дней с момента подписания договора должна обратиться в государственную жилищную инспекцию, чтобы в лицензию этой управляющей компании внесли управление данным домом. Платежи от собственников пойдут именно в эту управляющую компанию с того момента, как только в лицензии будет указан данный дом.
-
Ольга
Юрьевна
,
уже
на
собрании
должна
быть
определена
и
указана
в
протоколе
новая
управляющая
компания
?
- Да. В течение 5 дней после общего собрания собственников прежняя УК уведомляется о расторжении с ней договора, и в течение 30 дней она должна передать всю техническую документацию новой управляющей компании.
-
То
есть
,
процесс
–
от
собрания
до
окончательного
перехода
- займет
месяц
?
- Приблизительно месяц. В данном случае самый важный момент – внесение данного дома в лицензию новой управляющей компании.
-
Ольга
Юрьевна
,
Вы
рассказали
об
очной
форме
проведения
общего
собрания
.
Вторая
форма
–
заочная
.
- При заочной форме проведения общего собрания процедура начинается также с уведомления собственников жилья за 10 дней о дате проведения собрания. Обычно заочное голосование происходит опросным путем. Инициативная группа, хотя это может быть и один собственник, совершает поквартирный обход с опросным листом, в котором указана повестка дня. Каждый собственник в этом листе голосует либо «за», либо «против» и расписывается, ставит дату, когда он принял решение. Затем идет подсчет голосов инициативной группой. Если есть кворум, то собрание считается состоявшимся, а решение принятым.
-
Ольга
Юрьевна
,
насколько
я
знаю
,
у
в
ас
,
как
собственника
,
есть
опыт
заочного
голосования
.
За
что
вы
голосовали
,
какое
решение
вы
принимали
в
своем
доме
?
- Действительно, опыт такой есть. Мы, собственники квартир в доме № 3 на улице Сапожникова, голосовали за то, чтобы дополнительно собирать деньги на ремонт крыши. Мы перечисляем взносы на капремонт в региональный фонд.
-
Какое
решение
было
принято
?
- Большинство проголосовало, чтобы провести ремонт за счет собственников. Крыша у нас уже отремонтирована. Управляющая компания выполнила работы, а потом по площади рассчитали для каждой квартиры, сколько средств нужно собрать собственникам и составили примерный график внесения платежей.
- Мы
еще
не
разобрались
с
очно
-заочной
формой
голосования
.
Почему
ее
называют
самой
простой
?
Объясните
,
пожалуйста
.
- Самой простой она считается потому, что объединяет в себе и очную, и заочную формы. Разница в том, что если при обсуждении вопроса не собралось достаточное количество собственников – кворума, то не нужно признавать собрание несостоявшимся. Просто на следующий день инициативная группа с опросными листами делает поквартирный обход и просит собственников проголосовать. Также за 10 дней идет уведомление собственников жилья с обязательным указанием формы проведения собрания – очно-заочная. Если это не будет указано, то будет считаться, что документы оформлены с нарушениями. В первый день идет очное обсуждение вопроса, подчеркну – только обсуждение. Собственники могут собраться, обсудить, высказать свое мнение, внести коррективы также и в повестку дня. Конечно, если кворум есть, то и на первом этапе можно принять решение в этот же день очным способом голосования. Если кворума нет, то на следующий день инициативная группа проводит поквартирный опрос. При очно-заочной форме не нужно ждать 10 дней, чтобы провести заочное голосование – его можно провести на следующий день.
-
Это
очень
важный
момент
.
У
нас
почему-
то
ошибочно
считается
,
что
можно
потом
обойти
по
квартирам
тех
собственников
,
которые
по
разным
причинам
не
смогли
присутствовать
на
общем
собрании
.
При
очно
-заочной
форме
на
собрании
обсуждаются
вопросы
повестки
дня
,
а
голосование
идет
во
второй
день
путем
поквартирного
обхода
.
Инициативная
группа
заходит
в
каждую
квартиру
,
к
каждому
собственнику
.
Собирается
пакет
документов
–
протокол
,
все
опросные
листы
.
Причем
вопрос
и
голосование
должны
быть
на
одном
листе
.
Кстати
сказать
,
собственники
ставят
«
за
»
или
«
против
»
в
реестре
.
Ольга
Юрьевна
,
наверное
,
следует
подробнее
рассказать
о
реестре
собственников
.
- Реестр собственников каждый раз должен прилагаться к протоколу общего собрания. Он может быть составлен инициативной группой, даже непосредственно собственниками жилья. Если такой возможности нет, то можно обратиться в управляющую компанию, которая должна предоставить данный реестр. В него входит: фамилия, имя и отчество собственника квартиры, занимаемая собственником помещения площадь на основе правоустанавливающих документов, то есть свидетельства о регистрации права собственности. На основании этих документов в реестр вносятся какие-то изменения, он корректируется.
-
Если
кто-
то
продал
квартиру
,
и
сменился
собственник
,
то
реестр
должен
обновляться
.
Если
дом
находится
под
управлением
УК
,
то
реестр
ведёт
она
,
а
если
в
доме
создано
ТСЖ
,
то
–
председатель
товарищества
.
Опросный
лист
–
это
,
по
сути
,
тот
же
реестр
,
только
с
указанием
конкретной
повестки
дня
,
чтобы
собственник
понимал
,
за
что
он
голосует
.
- Да. Все верно.
-
Мы
сегодня
рассказали
о
механизме
перехода
от
одной
управляющей
компании
в
другую
.
У
меня
почему-
то
вспомнился
такой
факт
из
нашей
истории
: на
Руси
26
ноября
крестьяне
могли
перейти
от
одного
феодала
к
другому
–
так
называемый
Юрьев
день
.
Какое
время
для
перехода
от
одной
управляющей
компании
к
другой
Вы
бы
посоветовали
?
- Я бы посоветовала провести эту процедуру до утверждения тарифов, то есть в сентябре-октябре. Еще хочу отметить важный момент. Договор управления многоквартирным домом между собственником и управляющей компанией заключается обычно на срок от 1 года до 5 лет. Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а договор составлен сроком на 5 лет, то это можно сделать только по истечении одного года. Именно год дается управляющей компании на то, чтобы себя проявить – это испытательный срок. И в случае, если собственник недоволен работой управляющей компании, собирается общее собрание.
-
То
есть
,
чтобы
расторгнуть
договор
обязательно
нужно
,
чтобы
прошел
год
.
По
истечении
этого
срока
управляющая
компания
не
может
сказать
: «
Не
отдадим
ваш
дом
,
потому
что
не
истек
срок
договора
».
- Нет. Это только решение собственников. Они приняли решение уйти – это их право, которое закреплено законодательно в Жилищном кодексе.
-
Спасибо
за
беседу
.
Очень многие люберчане являются жильцами многоквартирных домов, содержанием которых занимаются специальные организации. О том, как выбрать и сменить управляющую компанию, корреспондент «РИАМО в Люберцах» выяснила в управлении ЖКХ администрации городского округа.
Что такое управляющая компания
Управляющая компания - это юридическое лицо. Ее основная деятельность - оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами, поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.
Виды управляющих компаний
Компании, обслуживающие многоквартирные жилые дома, бывают трех видов: управляющие, гибридные, эксплуатационные.
Управляющие компании самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг они привлекают сторонние организации и лица на договорной основе.
Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление и эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.
Эксплуатационные компании работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.
Обязанности УК
© Владимир Лебедев
Обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно разделить на две категории: работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ и услуги организационного и управленческого характера.
Работы по эксплуатации и ремонту:
Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью - от фундамента до чердачного помещения и крыши. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед отопительным сезоном и сразу после его окончания.
Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
Работы по текущему ремонту общего имущества. Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома. Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка. Транспортировка мусора и прочих отходов.
Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.
Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация. Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.
Услуги организационного и управленческого характера:
Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг. Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества. Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.
Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.
Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
Порядок смены УК
Порядок выбора управляющей компании требует от жильцов активных действий. Есть несколько этапов.
Создание инициативной группы
Проинформировать владельцев помещений о создании инициативной группы по подготовке и созыву общедомового собрания, целью проведения которого является выбор способа управления домом. На этом же этапе активисты приглашают принять участие в мероприятии всех, кто заинтересован в вопросе выбора УК.
Определить ответственность каждого члена инициативной группы. Подать запрос в администрацию муниципального образования на получение сведений о владельцах помещений с указанием долей в общедомовой собственности и данных ответственного лица, уполномоченного участвовать в общем собрании.
Подготовить информационное сообщение жильцам, содержащее основные темы, которые будут рассматриваться на собрании:
Определение способа управления домовым хозяйством и варианта проведения собрания по выбору новой управляющей компании;
Установление того, какие есть права и обязанности у собственников помещений и у нанимателей;
Выбор непосредственно кандидата на роль управляющей компании;
Предварительный выбор УК
При выборе кандидата на роль управляющей компании инициативная группа должна выяснить следующие сведения о будущем партнере:
Срок существования управляющей компании;
Какое количество МКД обслуживает управляющая компания, кто является поставщиками, тарифы на обслуживание, начальные предложения по организации руководства конкретным многоквартирным домом;
Стандартный договор управляющей компании с собственниками квартир, оценка прав и обязанностей сторон, списка необходимых и вспомогательных услуг организации;
Варианты использования и содержания общедомовой собственности, придомовой территории, предлагаемые управляющей компанией, а также ее рекомендации в области экономии энергетических ресурсов;
Опыт и компетентность специалистов обслуживающей организации, качественная и количественная оценка ее штатного состава;
Материальные активы управляющей компании - например, наличие специального транспорта или технического оборудования, позволяющего проводить работы в аварийном порядке;
Контактная информация для связи с собственниками и инициативным коллективом, наличие диспетчерской службы.
Затем нужно разработать анкету с опросом и предварительно сделать выбор УК согласно итогам анкетирования. Определение происходит по наибольшему числу голосов.
Проведение собрания собственников
Оформить повестку дня общедомового собрания. К этому моменту должны быть уже назначены члены счетной комиссии.
Принять решение о дате и месте проведения собрания по выбору новой УК. Определить порядок, график и места ознакомления собственников квартир с информацией, представленной на общедомовом собрании.
Определить долю каждого в общедомовой собственности многоэтажки. Долевое участие в общем имуществе многоквартирного жилого дома исчисляется как отношение размера единицы владения (к примеру, одной квартиры) к суммарной площади всех жилых помещений (квартир), в счет которой не входят места общего пользования.
Провести собрание и голосование. Принять решение о смене управляющей компании. Оно выносится счетной комиссией, которая занимается подсчетом голосов жильцов. Чтобы получить положительное решение, необходимо, чтобы за смену организации проголосовало большинство жильцов - свыше 50%.
Передача протокола собрания
Передать подлинник протокола общего собрания в управляющую организацию не позднее чем через 10 дней после подведения итогов собрания. В течение 5 дней после получения документа УК передает его в орган государственного жилищного надзора, где он и будет храниться. У собственников остаются только копии протокола, которые хранятся в месте, определенном на собрании.
Госжилнадзор включит дом в лицензию новой управляющей организации. Процесс смены УК завершен.
