Документы застройщика. Изменения в проектной документации
Форма Проектной декларации о строительстве жилого многоквартирного дома может быть произвольной, однако общие требования к ней содержатся в законе Откроется в новой вкладке.">ФЗ-214 (ст. 19 - 21) .
В частности, Проектная декларация Застройщика должна содержать сведения:
- о компании-застройщике (см. об этом шаг ИНСТРУКЦИИ - );;
- о результатах гос. экспертизы проектной документации на строящийся дом;
- о правах Застройщика на земельный участок;
- о разрешении на строительство;
- о количестве квартир в строящемся доме и описании их технических характеристик;
- о функциональном назначении нежилых помещений строящегося дома;
- о составе общего имущества многоквартирного дома;
- о планируемом подключении дома к инженерным сетям;
- о примерном графике ведения строительства;
- о предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию и перечне гос. и муниципальных организаций, участвующих в приемке дома;
- об общей стоимости строительства и об источниках финансирования стройки (кредиты и/или собственные средства ), за исключением средств, привлекаемых от дольщиков;
- о способе обеспечения обязательств Застройщика по Договорам долевого участия ( , или отчисления в , или использование );
- о возможных рисках проекта (финансовых, строительных и т.п. ) и мерах по добровольному страхованию Застройщиком этих рисков;
- о перечне основных подрядчиков на стройке.
Изменения в Проектной декларации
По мере развития проекта, Девелопер может вносить изменения в свою Проектную декларацию . В этом случае, информация о внесенных изменениях должна быть опубликована на сайте строительного проекта.
Если эти изменения не ухудшают условия для Покупателя квартиры, то все хорошо. Но если такие изменения затрагивают интересы дольщиков (например, Девелопер может изменить технологию утепления и отделки фасада, или изменить количество объектов инфраструктуры ), то такие сюрпризы могут дольщиков не обрадовать.
Поэтому при покупке квартиры в новостройке, перед подписанием , разумно будет выяснить этот вопрос у Девелопера , и уточнить условия возврата внесенных по договору денег, в случае, если новые изменения в проекте нас не устроят.
При существенном изменении проектной документации строящегося дома, дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ) в судебном порядке, в соответствии с Откроется в новой вкладке.">п.2, части 1.1., статьи 9, закона ФЗ-214 .
Помимо Проектной декларации , каждый Застройщик при реализации строительного проекта многоквартирного дома, должен максимально полно раскрыть информацию об этом проекте (это требование закона ФЗ-214 ). Для этого он обязан выложить на своем сайте в свободном доступе целый ряд документов и материалов (включая фотографии стройки ), которые необходимы потенциальным дольщикам для объективной оценки проекта.
Этот перечень документов показан на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ - « » .
По закону Застройщик может не публиковать свою Проектную декларацию , если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но даже в этом случае Застройщик обязан представить Проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.
Как действовать Покупателю квартиры в строящемся доме - порядок и последовательность действий - смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне ).
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
(см. текст в предыдущей редакции )
КонсультантПлюс: примечание.
До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с частью 2 статьи 19 (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) застройщик направляет проектную декларацию, изменения в проектную декларацию в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в порядке, установленном указанным уполномоченным органом ( указанного закона).
2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23
(см. текст в предыдущей редакции )
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3 , и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.
2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.
3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в 7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Добрый вечер, Дамир!
Обратимся к ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…»
«Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона….»
Согласно вышеизложенного и также опираясь на нормы Закона «О защите прав потребителей» Вы можете требовать соразмерного уменьшения цены договора или возврата денежных средств, включая неустойку.
Но здесь есть подводные камни. Изначально нужно знать, что застройщик имеет право на изменение и дополнение проектной документации с условием дополнительного согласования данных изменений в государственной экспертизе. Если изменения не затрагивают конструкционную прочность здания и не вносят существенных недостатков, направленных на непригодность использования здания, то доп. согласований с государством на эти изменения не нужны. Таким образом, необходимо хорошо разбираться в тонкостях строительных норм и иметь полный доступ к проектной документации с изменениями.
В случае уверенности, что многие изменения в проекте не прошли гос. экспертизу и не утверждены, Вы можете обратиться в суд с требованием о соразмерном уменьшении цены договора. Если докажете в суде, что выявленные недостатки существенны (а именно делают объект непригодным для использования), то можете требовать возврата денежных средств полностью.
При рассмотрении Вашего дела в суде решающую роль будет иметь строительно-техническая экспертиза, которая обязательно должна быть проведена по ходатайству заявляющей стороны и оплачена ею (в случае выигрыша дела деньги будут возмещены с застройщика- проигравшей стороны, в ином случае ляжет на плечи истца-дольщика). Исход дела при наличии столь многочисленных влияющих условий не знает никто.
Если Вы не решите приступить к спорам с застройщиком на этапе строительства и дождетесь окончания стройки, то рекомендуем не забыть о норме, предусмотренной в законе:
ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» Ст.8 ч.5
« Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона….»
Отражение в Акте недостатков и отступлений от проекта строительства подкрепит Вашу правовую позицию в спорах с застройщиком.
В ситуации, подобной Вашей, нужно помнить не только о юридических моментах Ваших поступков, но и об экономических. В случае возврата денежных средств по ценам начала строительства Вы можете существенно потерять на разнице в продаже уже построенного жилья (пусть даже и с изменениями в проекте). Все нужно очень внимательно взвесить.
Уточнение клиента
Благодарю за ответ, Дарья!
Однако, п. 2 ст. 21 не обязывает застройщика предоставлять дольщику по его требованию завереннные застройщиком копии ПД. "Представить для ознакомления" застройщик может в своем офисе. Причём в моём случае застройщик не даёт фотографировать ПД. А копии ПД нужны как доказательства отклонений. Я же ведь не могу голословно утверждать в суде что где-то в проекте видел документ говорящий о том как должно было быть, или о том какие вносились изменения.
Свернуть
Ответы юристов (7)
691 ответ
195 отзывов
691 ответ
195 отзывов
691 ответ
195 отзывов
Общаться в чате
Согласно п. 2 ст. 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» № 214-ФЗ По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
(в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Для получения проектной документации следует вручить Застройщику под роспись требование о предоставлении проектной документации со всеми изменениями.(второй экземпляр с отметкой застройщика оставить у себя).
Статьей 8 этого же закона установлено следующее:
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
А из статьи 7 Закона следует, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
То есть если изменения в проектную документацию касаются именно Вашей квартиры, и в связи с изменением проектной документации квартира не будет соответствовать условиям заключенного между Вами и застройщиком договора, то Вы вправе предъявить требования, указанные выше.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Антонов Илья
Адвокат, г. Москва
Попробуйте в Росреестре запросить проектную документацию. Для заключения договоров с дольщиками Застройщик обязан предосталять им проектную документацию на объект строительства.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Спасибо, Илья! То, что при регистрации передачи объекта ДС в собственность первому из дольщиков застройщик передаёт в Росреестр кадастровый паспорт это я слышал, а вот то что для заключения с дольшиками ДДУ необходимо ПД в Росреестр передать узнаю впервые. Буду признателен если поделитесь ссылкой на НПА.
Боюсь, однако, что даже если застройщик передавал в Росреестр ПД, то она уже устарела, поскольку в неё с момента заключения первого ДДУ вносилось много корректировок.
Антонов Илья
Адвокат, г. Москва
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 02.11.2013)
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)
Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
Возможно, что все документы, которые изменялись, сохраняются в Росреестре.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Благодарю за ссылку! Но хочу заметить, что проектная декларация и проектная документация две разных вещи... Было бы здорово (для дольшиков), если на регистрацию каждого дду застройщик предоставлял проект в соответствии с которым он обязан создать объект долевого строительства. Но, к сожалению реальность такова, что на входе один проект, а на выходе другой. И дольщики не могут на это никак повлиять, потому что зачастую узнают о внесенных в проект изменениях уже когда объект введён в эксплуатацию, а значит соответствует и ПЛ и всем нормам. А ещё чаще дольщики вообще ни о чём не узнают...
Спасибо большле, что откликнулись, но похоже помочь мне не чем, в силу несовершенства законодательной ситемы...
Антонов Илья
Адвокат, г. Москва
Всегда пожалуйста!!
Да, думаю, что Вам действительно ничего уже не поможет…
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Общаться в чате
Да, с Вашим застройщиком действительно клинический случай. Если и сфотографировать проектную документацию не разрешается, то что можно предложить:
согласно ст. 9 Закона «Об участии в долевом строительстве...»
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:1)
прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок
объект долевого строительства не будет передан участнику долевого
строительства;
2) существенного изменения проектной
документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого
строительства, в том числе существенного изменения размера объекта
долевого строительства;3) изменения назначения
общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
А доказывать существенное изменение проектной документации придется уже в суде.
согласно ст. 19 Закона Застройщик
обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о
застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в
проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения
соответствующих сведений.
То есть по идее, факты внесения изменений в проектную декларацию должны быть отражены в проектной документации
Поэтому в ходе судебного разбирательства заявить ходатайство об истребовании у Застройщика всех изменений в проектную документации согласно сведениям, содержащимся в проектной декларации и доказывать, что эти изменения были существенными.
Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
