Квартплата

Земли сельскохозяйственного назначения: их разновидности и смена целевого назначения. Наши услуги

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Оценка стоимости земли Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли? Какова последовательность этапов при проведении оценки земли? Как выглядит Отчет об оценке земли? Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли? Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли? На каких принципах базирует проведение оценки земли? Каковы сроки и стоимость проведения оценки земли? Какие стандарты и методические указания применяет Оценщик при проведении оценки земли? При проведении оценки земли Оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты оценки (ФСО): Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли? Какова последовательность этапов при проведении оценки земли? Как выглядит Отчет об оценке земли? Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли? Какие подходы и методы применяются при проведении земли? На каких принципах базирует проведение оценки земли? Каковы сроки и стоимость проведения оценки земли?

При проведении оценки земли Оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты (ФСО): — Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

Анализ методов оценки земельных участков промышленного предприятия как важной составляющей управления его стоимостью (ч

Аннотация: На сегодняшний день многие производственные предприятия оказались перед непростым выбором: приобретать ли им в собственность земельные участки, на которых они расположены, что, несомненно, отвлечет материальные ресурсы от их модернизации, либо продолжать арендовать землю, что также имеет свои минусы.

Блог о загородной недвижимости

Навигация по записям

По мнению специалистов Vesco Consulting, сроки экспозиции земельных участков могут составлять от 1 дня до 4-5 лет и зависят от следующих факторов:

Ликвидный участок в непосредственной близости от Москвы, адекватный по цене, с хорошей транспортной доступностью и подведенными коммуникациями может найти своего покупателя буквально за один день, оформление документов займет еще порядка месяца.

Неликвидный участок может продаваться более 4 лет.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Объектами являются:

В оценочной практике существуют различные виды стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

При определении инвентаризационной стоимости определяется восстановительная стоимость объекта оценки.

Анализ предложений земельных участков в Ярославлеза период 2010-2011 гг

На первичном рынке в основном представлены участки под строительство жилой недвижимости. Аукционы по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства (для индивидуального жилого дома на 10 лет, для многоквартирного дома на 3 года) проводятся Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля. Вместе с тем, за период с сентября 2010 г. по февраль 2011 г.

Срок экспозиции земельного участка

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Метод капитализации

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

Упаковка земельного участка

Предлагаемые виды работ позволяют сторонам, заинтересованным в осуществлении покупки-продажи земли или ее освоении:

Предлагаемый комплекс работ существенно упрощает для заинтересованных сторон нацеленных на покупку или продажу участка. или его застройку, процесс оценки его реальной рыночной цены, в зависимости от уникальных характеристик.

Заказчик получает следующий свод градостроительной и исследовательской информации по запрашиваемому участку:

В девелоперском отчете, который может для вас подготовить компания Барусс, будут предоставлены официальные документы, по согласованию с органами и техническими службами, а также качественные и количественные характеристики присущие земельному участку с проведенными финансовыми расчетами возможных доходов, аналитическим заключением по возможным ограничениям, которые касаются использования земельного участка, а также юридическое (правовое) заключение.

Мы с удовольствием ответим на возникшие у вас вопросы.

Оценка стоимости недвижимости

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:

Стоимость обмена

Стоимость обмена - применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страховая стоимость - стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании

Стоимость в использовании - выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать.

Словарь оценщика

Понятия, которые употребляются в оценочной деятельности, устанавливаются национальными стандартами, в частности:

база оценки — комплекс методических подходов, методов, и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использование ее результатов;

методические подходы — общие способы определения стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки;

метод оценки — способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход;

оценочные процедуры — действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку;

принципы оценки — положенные в основу методических подходов основные правила имущества, которые отображают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества;

объекты оценки — имущество и имущественные права, которые подлежат оценке.

Как определяют цену заброшенных пионерлагерей, заводов и санаториев?

«Хотелось бы узнать приблизительную схему оценки объектов, предлагаемых к реализации. Например; бывшие детские оздоровительные дачи, отдаленность от Твери 25 км, площадь земли 11 га. граничит с с/п, газ по границе, строения кирпичные и щитовые, в приличном состоянии, собственная трансформаторная подстанция, артезианская скважина. Собственник оценил в 45 млн руб. Как сформировать предложение и подойти к реальной цене.

Срок экспозиции земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Оценка стоимости имущественного комплекса — это оценка земельного участка, с расположенными на нем активами предприятия (комплекса зданий, сооружений и иных объектов недвижимости). Помимо этого, в состав имущественного комплекса могут входить машины и оборудование, находящиеся в этих зданиях.

Специалистами ГК «МЕТРИКС» производиться комплексная оценка имущественных комплексов для следующих целей:

В настоящее время, для эффективного управления предприятием специалистами ГК «МЕТРИКС» производится оценка имущественного комплекса для внутренних нужд компании.

Использование достоверных данных о состоянии всего имущественного комплекса или отдельных активов и последующая его оценка, позволит Вам увидеть все слабые и сильные стороны и принять необходимые управленческие решения.

Согласно требований федерального законодательства и стандартов нами определяются различные виды стоимостей имущественного комплекса:

Мы всегда рады и готовы оказать Вам содействие в подготовке отчета об оценке имущественного комплекса любого масштаба, направленности, состава активов и сложности.

Большая деревня»

В сознании наших соотечественников Москва – крупный, современный мегаполис, где жизнь любого её района и всех жителей полностью подчинена урбанистическому укладу. Ритм столицы сказывается на всём: перемещениях по автомагистралям и метро, офисной и заводской работе, реакции на политические события, насыщенной культурной программе, массовых спортивных соревнованиях, активности в строительстве новых объектов.

Представить себе уголок в стиле сельской идиллии, когда спозаранку выходишь на крыльцо собственного дома с мыслью полить цветы или прополоть огород, достаточно сложно.

Земли промышленности являются одной из самых востребованных категорий рынка недвижимости Московской области. В последние годы существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. Общий объем этих земель, предлагаемых в настоящее время на рынке, на порядок меньше, чем земель, которые предлагаются под жилищное строительство.

Земли промышленного назначения, с хорошей локацией в Московской области устойчиво дорожают. При этом участков на первичном рынке предлагается немного, в основном сделки заключаются с частными территориями под "промку". Особым спросом пользуются земельные участки в пределах 1-го Бетонного кольца. Главным критерием привлекательности участка по-прежнему является транспортная доступность, и с этой точки зрения форсированная модернизация Ленинградского шоссе только увеличивает популярность земель по этому направлению, причем в долгосрочной перспективе. Срок экспозиции по земельным участкам промышленного назначения может составлять год и более в зависимости от характеристики конкретного объекта.

По данным Knight Frank цена на земельные участки площадью до 5 Га в Московской области выросла до 30% по некоторым направлениям с начала 2012 года.

Динамика цен на наиболее востребованные участки земель промышленности в Московской области представлена на графике ниже.

Рисунок. Динамика цен на земельные участки в Московской области

У покупателей по-прежнему востребованы участки на первой линии основных трасс. Критерий удаленности земельного участка от МКАД меняется: так, если ранее запрашивались участки, расположенные до 10-15 км от МКАД, то теперь покупатели готовы рассматривать земельные участки на расстоянии до 25 км.

Среди складских операторов популярны земельные участки вдоль Ярославского шоссе. Популярными трассами для производственно-складской недвижимости также являются Можайское, Минское, Киевское, Симферопольское, Каширское и Горьковское шоссе.

Все больше покупателей начинают проявлять интерес к землям на расстоянии 50-75 км от МКАД из-за наиболее адекватного соотношения цена-качество. Здесь по разумной стоимости можно приобрести оптимальный участок по размеру и окружению.

По данным ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", площадь участков промышленности, транспорта и иного специального назначения на территории Московской области (включая Новую Москву) составляет 131?000 га. Это примерно 3% от всего земельного фонда региона.

Если считать, что земельный рынок (как и многие другие рынки) в определенной степени является индикатором состояния экономики, а их активность отражает успешность процесса выхода из кризиса, то земельный рынок промышленного назначения можно рассматривать как вполне позитивный. Тем более, что наибольшая часть покупок промышленных земель в 2012 была связана не с диверсификацией бизнеса, а с развитием профильных сфер. Промышленные земли участники рынка, как известно, покупаются под строительство складских, производственных помещений, офисов. Объемы приобретаемых площадей здесь варьируются от 1га до 30 га.

Экспертами была проанализирована продажа земли промышленного назначения в Московской области, и выявлены основные группы потребителей, на которых ориентирован рынок. В зависимости от типов разрешенных для строительства объектов территории можно поделить на следующие группы:

Участки для транспортной инфраструктуры (автомойки, заправочные комплексы, парковки, автосервисы). На их долю в Московской области приходится около 10% всех выставленных на продажу промышленных земель.

Участки для строительства крупных производственных объектов и складских комплексов - около 50% всех продаваемых промышленных земель Московской области.

В 2012 г. рост объема сделок с землями промышленного назначения увеличился по сравнению с 2011 г. примерно на 20-25%. Крупнейшими сделками на рынке земель промышленности стали сделки по покупке участков под строительство складских комплексов. Так, PNK Group приобрела 140 га на Рогачевском шоссе, Raven Russia - 38 га на Новорижском шоссе, "Бати Лосино" (FM Logistic) - 26 га на Дмитровском шоссе.

Аналитики Инвест-недвижимости провели анализ предложений рынка в сегменте промышленных земель Московской области. В таблице приведены данные о продажах участков по районам Московской области 49 .

Таблица. Распределение предложения земельных участков промышленного назначения по районам Московской области (за 3 кв. 2012 г.)

	Предложение, Га
Подольский р-н
Ленинский р-н
Наро-Фоминский р-н
Ногинский р-н
Солнечногорский р-н
Истринский р-н
Чеховский р-н
Балашихинский р-н
Домодедовский р-н
Коломенский р-н
Можайский р-н
Сергиево-Посадский р-н
Люберецкий р-н
Мытищинский р-н
Красногорский р-н
Щелковский р-н
Серпуховский р-н
Одинцовский р-н
Раменский р-н
Клинский р-н
Шаховской р-н

Рисунок. Распределение предложения земельных участков промышленного назначения по районам Московской области (за 3 кв. 2012 г.)

Наименьшее количество предложений по земельным участкам промышленного назначения наблюдается в Шаховском районе (0,17%), наибольшее - в Подольском районе (32,63%).

Таблица. Данные по стоимости земельных участков промышленного назначения в различных районах Московской области (за 3 кв. 2012 г.)

	Стоимость млн. руб. /га	Стоимость, руб. /кв. м
Одинцовский р-н
Красногорский р-н
Щелковский р-н
Мытищинский р-н
Люберецкий р-н
Ленинский р-н
Балашихинский р-н
Наро-Фоминский р-н
Подольский р-н
Сергиево-Посадский р-н
Чеховский р-н
Солнечногорский р-н
Ногинский р-н
Серпуховский р-н
	Стоимость млн. руб. /га	Стоимость, руб. /кв. м
Домодедовский р-н
Можайский р-н
Истринский р-н
Раменский р-н
Коломенский р-н
Шаховской р-н
Клинский р-н

Рисунок. Стоимость земельных участков промышленного назначения по районам Московской области (за 3 кв. 2012 г.)

Клинский район находится на последнем месте по стоимости земельных участков, которая составляет в среднем 469 руб. /кв. м, наибольшая стоимость земельных участков промышленного назначения зафиксировано в Одинцовском районе (10 263 руб. /кв. м).

География спроса

Как известно, при определении географической ценности того или иного участка, расположенного в Московской области, существуют два главных критерия, определяющих его расположение на линейке престижности: направление и расстояние от МКАД.

Из данных, приведенных на карте ниже, видно, что земельные участки под промышленную застройку встречаются на всех направлениях от МКАД. Наиболее дорогие предложения расположены на Ленинградском, Новорижском, Минском шоссе - от 800 тыс. долл. США /га до 3 млн. долл. США /га. На стоимость влияет и удаление от основной магистрали, участки, расположенные в непосредственной близости от нее, могут предлагаться по цене в 2-2,5 раза выше, чем более удаленные. Минимальные цены были зафиксированы на участки, расположенные на восточном направлении (Щелковское и Горьковское шоссе) - от 350 тыс. долл. США/га до 800 тыс. долл. США/га. Стоит отметить, что по такой цене предлагаются небольшие участки площадью до 5 га. При этом сделки по приобретению крупных участков совершаются со значительным дисконтом.

Так же наглядно видна дифференциация участков по стоимости за сотку - наиболее дорогие участки расположены вблизи МКАД, по мере удаленности от МКАД удельная стоимость участков падает.

Рисунок. Ценовая карта земельных участков Московской области (2012 г.)

Ближе к границам Москвы (на карте отмечены фиолетовым цветом), расположены наиболее дорогие земельные участки промышленного назначения, наиболее дешевые земельные участки (на карте отмечены зеленым цветом), расположены в основном на границах Большого кольца Московской области.

Как видно из данных карты, стоимость имеет прямую зависимость от расстояния до МКАД и уменьшается соразмерно удалению от столицы. В каждом последующем интервале (0 -

15 км, 15-30 км, 30-50 км) стоимость земли на 30-50 % дешевле, чем в предыдущем интервале.

Рисунок. Карта основных мест расположения земельных участков промышленного назначения с ценовыми характеристиками без учета коммуникаций

Обращает на себя незначительное количество предложений по Минскому, Киевскому и Рублево-Успенскому направлению. Не слишком насыщены Ярославское, Дмитровское и Рижское направления, что связано с функциональной ориентаций данных направлений. Обилие водоемов на севере области, престижность направлений на западе обеспечивают привлекательность участков под коттеджную застройку. Предложение промышленных земель в данных направлениях ограничено 54 .

Лидером в предложении крупных земельных участков является Ленинградское шоссе: земли по данному направлению занимают порядка 18% от общего предложения на рынке. По количеству представленных лотов, однако, выходит вперед Каширское направление. Это лидерство может быть обусловлено расширением Москвы и, как следствие, желанием девелоперов закрепиться со своими крупными проектами на новом перспективном направлении. Распределение приоритетов покупателей по направлениям Московской области действительно несколько поменялось, но резких изменений или всплеска с выходом предложений на рынок его участники пока не заметили. По количеству гектар 25% предлагают от 1 до 10 га. Основная масса - участки до 50 гектар. Резкого всплеска предложений нет. Поменялось распределение по направлениям.

Ценообразующие факторы

На рынке купли-продажи земель промышленности Московской области к основным ценообразующим факторам принято относить:

Местоположение: районы расположения земельных участков оказывают существенное влияние на стоимость земли, чем престижнее район для расположения, тем стоимость выше. Как было сказано выше, для земель промышленности Московской области, главными критериями обусловливающими удобство их местоположения являются, направление (в данном случае принято привязываться к шоссе) и расстояние от МКАД. По направлению наибольшим спросом пользуются земельные участки в южной и северной частях Московской области. Также интерес представляет западное направление (Минское, Можайское, Новорижское шоссе), но доступных предложений в данный момент здесь практически нет. Наименее востребованы участки восточного и юго-восточного направлений, ввиду сложной транспортной ситуации.

Наиболее дорогие участки расположены вблизи МКАД, по мере удаленности от МКАД удельная стоимость участков имеют тенденцию к снижению, и может отличаться до 30%. Инфраструктура: большое влияние на стоимость земельных участков промышленного назначения оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.

Для большинства покупателей инженерная подготовка земельного участка является принципиальным моментом - наличие предварительных или выкупленных технических условий, подведенных коммуникаций, согласованных съездов и т.п. Поэтому чаще всего покупатели рассматривают только вторичные участки, бывшие имущественные/производственные комплексы или участки с проработанным, но не реализованным проектом.

При наличии на участке всех необходимых инженерных коммуникаций, ценность земельного участка увеличивается в связи с отсутствием необходимости дополнительных затрат на подведение тех или иных коммуникаций к участку; участки полностью обеспеченные всеми коммуникациями обладают более высокой стоимостью, чем обеспеченные не полностью или инженерно не обеспеченные. Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

§ транспортные подъездные пути - 15-20%
§ электроэнергия - 15-25%
§ газоснабжение - 15-25%
§ остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) - 5-15%.

Категория земель : один из основных параметров, влияющих на стоимость земли. Например, земли промышленного назначения имеют меньшую ценность и выставляются на продажу по гораздо более низкой стоимости, чем земли населенных пунктов.

Разрешенное использование : вид разрешенного использования накладывает ограничения на возможность осуществления на участке любого вида деятельности. Тем самым, чем более доходным является вид разрешенного использования, тем дороже будет стоимость участка

Площадь : как правило, при увеличении площади объектов, собственники готовы идти на определенное снижение платежа, являющееся аналогом "скидки на опт", поскольку, чем больше предлагаемая площадь, тем менее ликвидным является объект сравнения. Поэтому чем больше участок, тем ниже удельный показатель стоимости для него, это превышение удельного показателя стоимости маленьких участков над большими находится в диапазоне 5-25%.

В зависимости от размера различают земельные участки:

мелкие - до 0,5 га;

средние - 0,5 - 5 га;

большие - 5 - 30 га;

крупные - свыше 30 га.

Наибольшим спросом пользуются земельные участки промышленного назначения, расположенные в пределах 30 км от МКАД, площадью от 10 до 20 га.

Наличие железнодорожной ветки: Наличие в объекте продажи железнодорожного подъезда увеличивает цену продажи на 20%.

Основные тенденции на рынке промышленных земель

По мнению экспертов существующий устойчивый спрос на покупку земельных участков промышленного назначения должен сохраниться и в 2013 году.

Основных покупателей можно разделить на две группы - ритейлеры, приобретающие участки для размещения своих торговых объектов, и конечные пользователи складских площадей (то есть те же ритейлеры, производственники, девелоперы и т.д.), рассматривающие покупку земли для строительства новых логистических комплексов.

Стабильность спроса со стороны ритейлеров объяснима. В 2012 год многие операторы активизировали свое развитие и выход в еще не освоенные регионы именно благодаря появившемуся большому объему предложения и готовности собственников снижать цены продажи. В 2013 году эта тенденция явно сохранится, но спрос будет избирательным - рассматриваться будут участки с наиболее ликвидным местоположением и по привлекательной для покупателя цене (то есть с дисконтом, ниже рынка). Чаще всего ритейлеры рассматривают участки площадью от 2 до 5 га.

Покупатели участков для складского строительства пока сосредоточены в большей степени на Москве/Московской области и Санкт-Петербурге, т.к. активизация такого спроса связана напрямую с образовавшимся дефицитом качественных складов. Поэтому многие крупные компании - конечные пользователи складских помещений, уже начали рассматривать покупку участка и строительство объектов для себя. Принимая во внимание неудовлетворенный спрос на аренду качественных складов, некоторые девелоперы также начали приобретать небольшие участки для строительства объектов "build-to-suite” - т.е. в соответствии с требованиями будущего арендатора или покупателя. В настоящий момент большинство запросов приходится на земли промышленного назначения в пределах 30 км от МКАД, площадью от 10 до 20 га.

Даже в случае экономической нестабильности в 2013 году, спрос на подготовленные участки промышленного назначения как минимум сохранится в текущих объемах. Но существенного роста цен не произойдет - стабилизируются текущие ценовые предложения, и, возможно, произойдет умеренный рост цен на наиболее ликвидные и технически проработанные предложения.

Выводы:

§ Если считать, что земельный рынок (как и многие другие рынки) в определенной степени является индикатором состояния экономики, а их активность отражает успешность процесса выхода из кризиса, то рынок земельных участков промышленного назначения можно рассматривать как вполне позитивный.
§ В 2012 году наибольшая часть покупок промышленных земель была связана не с диверсификацией бизнеса, а с развитием профильных сфер. Промышленные земли участники рынка, покупались под строительство складских, производственных помещений, офисов.
§ В 2012 г. рост объема сделок с землями промышленного назначения увеличился по сравнению с 2011 г. примерно на 20-25%.
§ Клинский район находится на последнем месте по стоимости земельных участков, которая составляет в среднем 469 руб. /кв. м, наибольшая стоимость земельных участков промышленного назначения зафиксировано в Одинцовском районе (10 263 руб. /кв. м).
§ Наименьшая активность на рынке купли-продажи земельных участков наблюдается на востоке, ввиду сложной транспортной ситуации на восточных трассах. Однако для ряда покупателей (например, приобретающих землю для строительства АЗС) такое местоположение не менее интересно, чем любое другое.
§ Наименьшее количество предложений по земельным участкам промышленного назначения наблюдается в Шаховском районе (0,17%), наибольшее - в Подольском районе (32,63%).
§ Наиболее востребованными по площади участками для девелоперов, реализующих объекты складской недвижимости, являются участки от 0,5 до 5 га.
§ В силу того, что по-прежнему спрос на качественные участки пока опережает предложение, в ближайшем будущем ожидается, что динамика цены на землю в Московской области не изменится, а наибольший рост будет наблюдаться на земельные участки, расположенные на наиболее популярных направлениях.
§ Наиболее часто рассматриваются ритейлерами участки площадью от 2 до 5 га.
§ Большинство запросов приходится на земли промышленного назначения в пределах 30 км от МКАД, площадью от 10 до 20 га.
§ По направлению наибольшим спросом пользуются земельные участки в южной и северной частях Московской области. Также интерес представляет западное направление (Минское, Можайское, Новорижское шоссе), но доступных предложений в данный момент здесь практически нет. Наименее востребованы участки восточного и юго-восточного направлений, ввиду сложной транспортной ситуации.
§ При определении географической ценности того или иного участка, расположенного в Московской области, существуют два главных критерия, определяющих его расположение на линейке престижности: направление и расстояние от МКАД.
§ Земельные участки под промышленную застройку встречаются на всех направлениях от МКАД. Существует дифференциация участков по стоимости за сотку - наиболее дорогие участки расположены вблизи МКАД, по мере удаленности от МКАД удельная стоимость участков падает.

Анализ рынка произведен Оценщиком самостоятельно .

Огромная российская территория разделена на виды земель, имеющих определенное предназначение. Все, что находится за границами городов, деревень и поселков, законодательство относит к землям сельхозназначения. Причем, категорий таких территорий несколько. На некоторых строительство разрешено, на других категорически запрещено.

Разберем, чем отличаются земли сельскохозяйственного (всех видов) назначения от других категорий. Что можно строить на землях, отнесенных к хозяйственным. Как перевести надел из одной категории в другую.

Суть проблемы и виды сельхознаделов

На рынке много предложений о приобретении в собственность наделов. Люди с удовольствием покупают участки для постройки небольшого домика. Однако без должного понимания законодательства можно купить землю сельхозназначения. Если использовать ее по своему усмотрению, то проблем не избежать. Дело в том, что законом № 101- ФЗ от 24.07.02 угодья поделены на различные категории. Их использование регулируется различными нормативными актами:

часть участков попадает под закон № 101- ФЗ;
другая регулируется Земельным, градостроительным и другими кодексами.

Использование земель сельскохозяйственного назначения контролируется государством. Следовательно, необходимо понимать, какой надел подходит для построек, а где строительство запрещено. Кроме того, закон запрещает перепрофилировать определенные участки. Это так называемые особо ценные угодья. Застройка таких наделов преследуется по закону.

Земли сельскохозяйственного назначения распределены на определенные целевые зоны. Часть может использоваться, к примеру, для дачного строительства. Однако это должно быть зафиксировано в документации на надел. Всего закон выделяет несколько целевых направлений использования земель:

Под объекты промышленного производства и возведения городов. Они не причисляются к перечню сельскохозяйственных угодий. Следовательно, подлежат застройке.
Охраняемые государством зоны. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на них не распространяется. Получить надел в зоне практически невозможно. Они исключаются из оборота.
Зоны, предназначенные для сельскохозяйственного производства (выращивания продукции, пастбищ и другого). Строительство на землях данного типа возможно. Однако, объекты должны быть сельскохозяйственного назначения. То есть склады продукции, предприятия переработки и тому подобные (нежилые) здания.
Угодья для ведения гражданами личного хозяйства. Как правило, именно они предоставляются по заявлениям желающих иметь дачу. К примеру, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Московской области осуществляется из зон целевого назначения – под ЛПХ.
Особые угодья, располагающиеся рядом с замкнутыми водоемами. Их целевое назначение – организация работы предприятий, занимающихся рыболовным промыслом.

Внимание: в 2017 году возведение жилых зданий разрешено только на наделах четвертого типа.

Как узнать и изменить целевое назначение надела

Покупатели обязаны понимать, что приобретают земли сельскохозяйственного назначения. Это необходимо, чтобы не столкнуться с запретом на строительство. Виды разрешенного использования прописаны в 101-м законе. Кроме того, они указываются в документах на надел.

Каждый участок регистрируется в кадастре. На него выдается документ. Владелец обязан . Органы госреестра также выдают соответствующее свидетельство. В нем есть строка о целевом назначении надела.

Внимание: под возведение дачного домика подходят наделы, в документах на которые записано: для садоводства, под ведение ЛПХ, для индивидуального жилищного строительства.

Другое целевое назначение не дает права на застройку напрямую. Однако, его человек может приобрести. Существует процедура смены целевого назначения. Ниже разберем, как перевести землю сельхозназначения, к примеру, в ИЖС.

Компетенция по использованию территорий принадлежит по закону местным органам самоуправления. Они осуществляют выделение наделов в рамках действующих законодательных норм. К примеру, чтобы изменить назначение участка сельхозназначения в Московской области, нужно инициативно обратиться в администрацию муниципального образования.

Процедура схематично выглядит следующим образом:

Заявитель пишет обращение в администрацию, прилагая к нему пакет документов. К обязательным относятся:
1. удостоверение личности;
2. кадастровые бумаги на надел;
3. правоустанавливающая документация и другое.
По правилам федерального и местного законодательства рассмотрением заявки занимается специально созданный коллегиальный орган – комиссия. Он обязан инициировать общественные слушания.
К мероприятию привлекаются заинтересованные физические и юридические лица. Как правило, объявление о слушаниях дается в местной прессе. По инициативе заявителя в адрес интересантов может быть направлено письмо-оповещение.
По результатам обсуждений формируется рекомендация руководителю муниципалитета. На ее основании он в трехдневный срок принимает соответствующее решение. Оно также подлежит обнародованию.

Подсказка: финансовые затраты на организацию мероприятия возлагаются на заявителя.

После принятия положительного решения производится перевод земель сельскохозяйственного назначения в выбранную категорию. Это означает такие мероприятия:

Собственник получает на руки копию решения руководителя администрации.
С ней идет в кадастровые органы и пишет заявку. Суть ее – это оформление назначения в другую категорию участка на основании разрешения муниципальных органов.

Перевод по формальным признакам земли из сельхозназначения в ИЖС завершается только послу того, как у владельца на руках оказываются все документы. Одного решения главы администрации недостаточно, чтобы начать строительство.

Подсказка: изменение категории земель запрещено, когда речь идет об особо ценных угодьях. Такие наделы предназначены только для сельхозпроизводства.

Особенности строительных работ на сельхознаделах

Как правило, вопрос о том, можно ли строиться на отдельных землях сельхозназначения, интересует обычных граждан. Законодательство дает разные права предпринимателям и физлицам. Так, юрлицам и ИП, у которых оформлена аренда земли сельхозназначения, разрешается возведение производственных объектов. Они без труда оформят документы на строительство хранилища, элеватора или иного объекта.

Собственник, не занимающийся сельхозпроизводством, обязан получить разрешение на возведение здания. Его дадут только в том случае, когда правоустанавливающая документация подтверждает такое использование участка. Например, садоводческие товарищества относятся законом к категориям априори разрешённого строительства. На таковых можно смело планировать возведение дома. Если же в бумагах указан иной вид целевого использования, то необходима его смена. Как это сделать вы можете уточнить у .

Также хотелось бы сказать о продаже и покупке наделов. Несколько советов желающим приобрести участок подальше от города. Рынок земли довольно обширен, поэтому предложений множество. При выборе необходимо учитывать такое понятие, как срок экспозиции. Оно буквально означает, сколько времени надел предлагает покупателю. Чем длиннее срок экспозиции земель, тем невыгоднее покупка.

Участки, предлагающиеся по оптимальным параметрам цена – качество, выкупаются очень быстро. Их срок экспозиции минимален (до одних суток). Если же понравившийся надел торгуется несколько лет, то лучше съездить на место и присмотреться к его особенностям. Вероятно, у него есть серьезные недостатки.

Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным.

Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

Оценка земельных участков для целей залога Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Крупные земельные участки под жилое или промышленное строительство в Ростовской области практически не пользуются спросом.

Сейчас на рынке присутствуют объекты, выставленные на продажу еще в 2008 году. До кризиса земли поселений пользовались популярностью среди инвесторов и девелоперов, планировавших осуществлять комплексную застройку.

Тогда средний срок экспозиции участка площадью от 1 га составлял порядка 3-4 месяцев. Сейчас он увеличился до 12 и более месяцев. Самым дорогим из районов Ростовской области по ценам на участки в статусе «земли поселений» является Мясниковский район.

6.4. анализ ликвидности оцениваемого объекта и сроков его экспозиции.

Земли сельскохозяйственного назначения являются в своем роде особенным объектом недвижимости, поскольку именно с ними связан процесс сельскохозяйственного комплекса страны и именно они оказывают влияние на качественное развитие агротехнического комплекса страны. И казалось бы, при наличии в избытке такого ресурса как земля, должны отсутствовать (ну или по крайней мере быть сведены к минимуму) проблемы, связанные с развитостью оборота таких земель, их ликвидностью и пр.

Но фактически, эти проблемы существуют, и, следует заметить, имеют свое влияние на процесс оценки такой земли. Во-первых, они сказываются на том, что при определении стоимости земли сельскохозяйственного назначения имеются неравномерности развития рынка.

Причем связаны они в большей степени ни от природных особенностей региона, а от чисто экономических факторов.

Земельные участки предназначенные для сельскохозяйственного назначения

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Какова последовательность этапов при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения? Оценка сельскохозяйственных земель включает в себя следующие этапы:1) Заключение договора на оценку земли сельскохозяйственного назначения;2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемой земли.

Внимание

На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемой земли Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком.

Ipc-zvezda.ru

Важно

В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;з) Описание процесса оценки земли сельскохозяйственного назначения в части подходов и методов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения с приведением расчетов или обоснован отказ от применения нецелесообразных к ее оценке подходов и методов;и) Согласование результатов оценки земли сельскохозяйственного назначения.

Страница не найдена

Предложение земель для сельскохозяйственного производства характеризуется относительно небольшим количеством объектов, однако, площадь участков, как правило, превышает 1 Га и может достигать 2 500 Га в случае предложения земель сельскохозяйственного производственного комплекса. Основная масса предложения земель для сельскохозяйственного производства представлена крупными земельными участками, спрос на которые ограничен.

Средняя площадь земельных участков по итогам мониторинга рынка составила 80 Га. Наибольший объем предложения по площади земельных участков для сельскохозяйственного производства приходится на Угличский район – 61% и Переславский район – 21% от общего объема предложения.

Доля Большесельского, Пошехонского и Некоузского районов составила 8%, 6% и 2% соответственно. На все остальные районы приходится в сумме всего 2% площадей земель, причем доля каждого из них менее 1%.
Рис.

Ведь ни для кого не является секретом, что при декларировании программ по всевозможной поддержке сельских производителей, зачастую, земля с подобным назначением не является выгодным вложением с точки зрения покупателя. Из этого следует вторая особенность, с которой приходится сталкиваться в процессе оценки подобных объектов — это довольно низкая ликвидность земель.

Показательными в этом смысле могут быть сроки экспозиции, которые редко составляют 1-3 месяца. Как правило, это минимум 6-9 месяцев. Низкая ликвидность таких объектов в свою очередь взаимосвязана с доходностью земель сельскохозяйственного назначения, которую необходимо отражать в отчете в рамках проведения расчетов доходным подходом.

Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:

Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
Транспортная доступность;
Наличие инфраструктуры;
Экономическая ситуация в районе и пр.

На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
Отчет передается заказчику.

Стоимость и сроки Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы. Минимальная цена за услугу составляет в разных компаниях от 5 до 10 тыс.

рублей. Максимальная зависит от вышеперечисленных условий.

Срок экспозиции для земельных участков сельскохозяйственного назначения

В 2013 году в отраслях агропромышленного комплекса удалось добиться определенных положительных результатов. По данным Информационно-консультационной службы АПК индекс физического объема производства продукции сельского хозяйства к уровню 2012 года составляет 99,6%, производительности труда 105,2%. Рост выручки от реализации сельскохозяйственной продукции составляет 5%, рост себестоимости продукции — 9%. В результате чего рентабельность в целом (с учетом субсидий) составит примерно 3%.

Ярославская «Информационно-консультационная служба АПК» занимается сопровождением инвестиционных проектов. Инвесторам предлагаются к рассмотрению инвестиционные площадки в муниципальных районах Ярославской области.

Инфраструктурные возможности, наличие земельных и трудовых ресурсов позволят создать новое эффективное производство либо реконструировать существующее.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»);- Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»);- Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»);а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC). При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г.

№ 568-р. Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения? Требования к составлению отчета об оценке утверждены Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»).
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, при оценке земли сельскохозяйственного назначения используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе — метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Для оценки незастроенных земельных участков сельскохозяйственного назначения (т.е.
HU(™«“Åpâ∏™dPIRüÈÇhﬁ°ŒCÔ-8Y°E’®bu®åç+=H‹P1¡MtD˛ö˙`¬˜ó»KíMT∏º‘Q{|£¢≈mHÛîª„∫FŒNÏCŒ˙Wr˛GÄ˝Q6ç endstream endobj 319 0 obj < €2˛ûìK¢ nÜ··N‹%ã‰¸îô{˘Òôô~çÒgÙ (GΔ/œ:æËÅW·9lAV‹Ï≥É≈%jÉ§˝Ñ– !N*ßG©Ω˝ügÚWuÕó&vTã≥PlµR4eÌ^U∫î Wf% ÜÎ™≠b»y<.C,≥Àc?ºm.