Нежилые помещения

Образец письма о прекращении договора аренды арендатором. Образец заявления на расторжение договора аренды нежилого помещения

В юридической литературе договором аренды считается соглашение между двумя сторонами: арендодателем и арендатором, которое заключается в предоставлении первой стороной на платной основе имущества указанного в договоре второй стороне, на праве временного пользования и владения либо просто пользования.

Он должен составляться в соответствии с российским законодательством и включать все существенные для него условия. Наряду, с верно, составленным договором, случаются обстоятельства, когда у арендатора возникает срочность расторжения договора. Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

Случаи расторжения арендатором

Законом предусмотрено несколько вариантов расторжения договора инициированного арендатором. Он может быть расторгнут в следующих случаях:

Во-первых , когда сам арендный договор включает условия внесудебного урегулирования процедуры расторжения договора. В таком случае еще на стадии составления проекта, в нем предусматривают возможность расторжения: порядок уведомления, сроки, возможные неустойки, порядок возврата, арендованного, и прочие.
Во-вторых , когда срок в договоре аренды прямо не прописан, то в соответствии с 610 статьей Гражданского кодекса , он будет заключен на неопределенный срок и легко, может быть, расторгнут в нужное время. В данном случае необходимо будет предупредить арендодателя о расторжении за один месяц, а если договор касается аренды недвижимости, сообщить за три месяца.
В-третьих, если имеют место серьезные нарушения условий, которые содержатся в договоре со стороны арендодателя, его действие можно прекратить в судебном порядке.

Перечень этих нарушений закреплен в законе, рассмотрим их подробнее:

В случае, когда арендодатель создает условия , препятствующие арендатору пользоваться арендованным помещением или другим имуществом, указанным в составленном договоре.
Если арендованное имущество не отвечает требованиям, оговоренным , в договоре или имеет какие-либо серьезные недостатки, о наличии которых арендодатель знал, но умолчал, а арендодатель не увидел их при осмотре, делающие невозможным его использование в соответствии с назначением.
Когда арендодатель не выполняет своих прямых обязанностей по капитальному ремонту сданного имущества в оговоренные договором сроки, или в разумные сроки, если это не оговаривалось.
В ситуации, когда имущество, принадлежащее арендодателю, вдруг станет непригодным, при обстоятельствах, где арендатор ответственности не несет.

Ошибки при составлении договора

Основная ошибка, как правило, проявляется в составлении текста условий об отказе от договора арендатором. Договор подписывают не вдумываясь в смысл текста, или неспособны его правильно осмыслить с точки зрения юридического толкования.

Вследствие чего выясняется, что договор закрепляет лишь право на изъявление своего желания о расторжении, но никак не гарантирует его.

В данном случае расторжение будет возможно осуществить, лишь при условии согласия арендодателя. В суде очень часто рассматриваются подобные случаи, где суд вынужден выносить законное решение и становится на сторону арендодателя.

Написанное в договоре должно точно передавать смысл оговоренного сторонами.

Желательно, чтобы было закреплено право арендатора имущества на досрочное прекращение действующего договора по собственной инициативе во внесудебном порядке. Необходимо обсудить и включить в договор процедуру расторжения, различные материальные издержки и прочее. Таким способом, можно попытаться обезопасить себя от судебного разбирательства.

Чтобы избежать этой ошибки, формулировка должна быть приблизительно такой: «В соответствии с данным договором, арендатор наделяется полным правом расторгнуть заключенный ранее договор аренды без объяснения причин по собственному желанию. Со своей стороны, арендодатель обязуется не препятствовать расторжению и в добровольном порядке подписать соглашение без обращения в суд».

Следствием внесения условия о беспрепятственном расторжении, скорее всего, будет желание арендодателя включить пункт, предусматривающий выплату неустойки за преждевременное расторжение.

Согласно принципу добровольности договора и его условий, неустойка может быть включена в условия о расторжении в таком случае придется оспаривать в суде законность этого пункта.

Либо, если арендатор изначально согласен заплатить, можно отразить это как любую другую компенсацию за расторжение. Это будет наиболее правильным решением.

Если же неустойка не была прописана в договоре и арендодатель предъявил такого рода требования, здесь важно будет сослаться на действующее законодательство, которое предусматривает неустойку как компенсацию за нарушение обязательств по договору.

В данном случае о ней речи быть не может, ведь добровольное расторжение будет предусмотрено самим договором, а, значит, нарушение обязательств отсутствует.

Этот вопрос следует решать «на берегу», иначе все равно придется обращаться в суд и доказывать неправомерность данного требования арендодателя.

Стоит также отметить следующую особенность, касающуюся сроков действия договора.

Арендатору важно знать, что договор аренды, составленный на срок превышающий один год, требует государственной регистрации.

А это дополнительно усложняет процесс расторжения, поскольку необходимо будет подавать заявление о прекращении регистрации. Также сделка становится полностью прозрачной. Поэтому многие арендаторы указывают срок, не превышающий года, по окончании которого составляют и подписывают новый договор.

Для арендатора выгоднее всего уговорить арендодателя на договор без указания срока действия, тогда вам не придется решать этот вопрос вовсе, так как расторжение будет закреплено законом.

Уведомление письмом о расторжении договора арендатором

При условии невыполнения арендодателем своих прямых обязанностей, следующих из договора аренды, законом предусмотрен порядок оповещения первого с помощью уведомления.

Такое уведомление вручается лично, направляется заказным письмом с описанием вложения, либо доставляется в канцелярию в двух экземплярах, на каждом из которых принимающая сторона ставит дату, свою подпись и, при необходимости, печать организации, регистрирует как входящее у себя в журнале.

Письменное уведомление должно содержать:

наименование и реквизиты лица или организации арендодателя, которым оно адресовано;
реквизиты и контактные данные арендатора;
привязку к договору аренды;
сами требования и сроки их выполнения.

Если арендодатель не ответил в срок или так и не выполнил свои обязанности, следует отправить повторное уведомление о принудительном расторжении договора в одностороннем порядке. Подобное уведомление направляется в ситуации, если арендатор сам захотел расторгнуть договор.

Расторжение договора арендатором

Расторжение происходит путем составления и подписания между арендатором и арендодателем нового соглашения о расторжении и акта возврата (передачи) помещения арендодателю. Такое соглашение, должно быть составлено в письменном виде и включать в себя: наименование, дату и город составления, реквизиты арендодателя и арендатора, указывать на договор, в отношении которого оно составлено. Также должен иметь описание объекта аренды, отражать суть соглашения, указывая основания, на которых договор расторгается, ссылки на закон.

Образец

Соглашение № 002

О расторжении договора найма жилого помещения к договору № 001 от 33 июля 2015 г.

г.Москва

15 января 2016 г.

Иванов Инокентий Карпович, 01.01.1950 г. р., паспорт серия 5454 номер 076538, г.Москва, улица Ленина, дом 09, кв. 080 (далее «Арендодатель») и Паровозов Семен Григорьевич 01.11.1975 г. р., паспорт серия 0892 номер 546372, г.Краснодар, ул.Хакурате, 18 кв. 50 (далее «Арендатор») далее называемые Сторонами, заключили настоящее соглашение о следующем:

Прекратить действие договора аренды жилого помещения №001 от 33 июля 2015 года, г.Москва (далее Договор аренды)
Все основные обязательства действующих Сторон по Договору аренды прекращаются в момент подписания данного соглашения, в том числе и по оплате коммунальных платежей.
Данное соглашение одновременно является передаточным актом (возврата) нанятого помещения Арендодателю. Подписав его, Арендодатель принимает помещение, тем самым подтверждает, что его техническое и косметическое состояние полностью соответствует Договору аренды.
Данный документ вступит в законную силу с момента его обоюдного подписания всеми Сторонами.
Соглашение было составлено в двух совершенно одинаковых экземплярах, по одному на каждую Стороны.

Подпис и:

__________________ /_________/________

Примечания

В самом соглашении можно не указывать, что оно одновременно является и актом обратной передачи арендованного помещения, а составить отдельный акт . В самом соглашении указать, что оно вступит в силу с момента подписания двух документов сторонами.
В случае если в арендном договоре указан срок более года, то соглашение нужно будет составить в трех совершенно идентичных экземплярах: по одному стороне и один в регистрирующий орган, так как такой договор подлежит регистрации в реестре и соглашение также придется регистрировать.
В конце договора необходимо вписать Ф. И. О., подпись и дату , ведь дата составления соглашения может не совпадать с датой подписания, а соответственно и возврата помещения.
Если одной из сторон в соглашении является юридическое лицо , то необходимо поставить печать, и вписать реквизиты.

Необходимость в прекращении аренды помещения нормально для рынка офисной недвижимости. Причин может быть множество, а инициатором может стать и арендатор, и арендодатель. Нужно учитывать, что при расторжении договора в ряде случаев возникает необходимость составить письмо (оно же уведомление) о данном акте. В каких случаях и каким образом это сделать правильно?

Причины, на основании которых можно расторгнуть договор, указаны в Гражданском Кодексе. Если не углубляться в детали и не выискивать все нюансы, мы увидим, что существуют 4 главных основания расторжения:

по соглашению сторон;
по решению суда, когда инициатор — одна из сторон, указывающая на серьёзные нарушения условий договора другой стороной;
решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором;
односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Если всё происходит по соглашению сторон — это замечательно, потому что не нужно обращаться в суд и дожидаться, пока тот вынесет решение. Арендатор либо арендодатель просто отправляет другой стороне письмо о расторжении договора, та его принимает, затем стороны пописывают соглашение о прекращении отношений, обусловленных договором аренды. Остается завершить акт приёма и передачи помещения, и дело сделано. Письмо необходимо только как формальная часть юридической процедуры.

Соглашение сторон — лучший вариант, и к нему нужно стремиться. Если добиться этого не удаётся, вы рискуете надолго завязнуть в судебных дрязгах, потому что, например, стоит арендодателю не согласиться с вашим решением съехать с помещения, и вопрос будет передан на рассмотрение именно в суд.

Исключение — отказ от исполнения договора одной из сторон, но только если в договоре аренды чётко прописан пункт, в каких случаях это возможно. Если нужно расторгнуть договор, и эта возможность ясно и конкретно обозначена в нём, то суд ни к чему — уведомление просто отправляется другой стороне, и всё заканчивается быстро и благополучно.

Когда необходимо уведомление

Письмо о предстоящем расторжении договора аренды необходимо в следующих случаях:

Если договор заключен на неопределенный срок. Кодекс регламентирует, что для его прекращения нужно сперва сообщить о своих планах другой стороне, причём за три месяца до того, как съехать (или, наоборот, отказать в аренде, если вы арендодатель).
Если в договоре прописано условие, согласно которому он продлевается автоматически.
При одностороннем отказе от исполнения договора одной из сторон, нет разницы, какой именно.

Как уже говорилось раньше, в случае обоюдного согласия сторон уведомление становится просто юридически необходимой формальностью.

Что касается одностороннего отказа от договора, то он, как правило, подразумевает материальные потери другой стороны.

Поэтому сразу, на этапе составления договора аренды, обязательно нужно прописывать подробно условия относительно досрочного расторжения. Необходимо настоять на чётком и ясном указании следующих положений: имеют ли право стороны отказываться от исполнения своих обязательств, если ответ положительный, то указать все обстоятельства, при которых это возможно, а также срок, за который стороны обязаны предупредить о своих планах и намерениях.

Срок уведомления о прекращении договора должен быть тщательно продуман с учётом всех рисков. Если этого нет, вопрос неизбежно затягивается, становясь предметом судебного разбирательства.

Как правильно составить уведомление

Для письма о досрочном расторжении договора аренды арендатором или арендодателем не предусмотрено какой-либо унифицированной формы либо особого бланка, составляется оно в свободной форме. Поэтому особенно важно верно составить все юридические формулировки, чтобы не допустить неясностей, которые впоследствии могут быть истолкованы неоднозначно.

Вот краткая инструкция по составлению уведомления:

Прежде всего необходимо указать название документа — «Уведомление». Сразу же после названия нужно написать пояснение: «об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды».
В шапке документа, то есть в его вступительной части, следует подробно указать реквизиты обеих сторон договора аренды. В их число входят полное наименование организации, сведения об ИНН либо КПП, номер банковского счёта и все прочие банковские реквизиты, юридический адрес, фактический адрес, номера телефонов.
Затем указываются реквизиты другой стороны. Вначале пишется должное обращение к руководителю, представляющему организацию, для которой составляется письмо (например, «Управляющему»), затем обозначается наименование самой организации, затем — полностью, без инициалов, фамилия, имя, отчество адресата.
Дальше идёт содержательная часть. Здесь необходимо предоставить все данные о договоре аренды, который следует расторгнуть. Очень важно указать номер договора с полным его наименованием, дату заключения, место подписания, стороны, принимавшее участие в рассматриваемом соглашении о расторжении договора аренды.
После чего надо указать тот пункт в договоре, который определяет возможность и порядок расторжения. В соответствии с ним и в его рамках и нужно прописать, какие причины послужили поводом для решения о прекращении аренды.
Наконец, следует указать дату расторжения либо срок прекращения действия договора после получения письма (уведомления).
После этого — дату написания уведомления и его исходящий номер.
На этом содержательная часть заканчивается. Остается проставить подпись лица, принимающего решение, под текстом внизу (не забыв указать должность). Рядом — расшифровка подписи и печать организации.

Передача уведомления (письма)

Вопрос, которому часто уделяют недостаточно внимания. Если другую сторону ваше решение завершить арендные отношения не устраивает, она может начать затягивать время. И неполучение письма — отличный и вполне законный повод для этого. Поэтому желательно вручить письмо лично руководителю организации лично в руки. В этом случае он обязан будет сразу расписаться в его получении, что существенно ускорит процесс.

Если же передать письмо лично, из рук в руки, по какой-то причине не получается, его нужно отправить заказной почтой с уведомлением о вручении. Плюс обязательно приложить опись вложения. В описи проставляются реквизиты документа и содержится информация о его содержании. Отправлять уведомление следует как по фактическому, так и по юридическому адресу стороны. Если возникают подозрения, что адресат уклоняется от получения письма, допустимо отправлять копии на все известные адреса. Главное, чтобы письмо дошло.

Образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения

В качестве образца можно использовать следующий вариант:

Руководителю ООО «Торговый Дом «Виалайн»

Петрову Ивану Степановичу

Адрес: г. Санкт-Петербург, Невский проспект 78

Тел. +7(812)111−22−33

Исх. № 1418 от «25» октября 2014 г.

Уведомление

об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды

«12» августа 2014 г. между нашими организациями ООО «Торговый Дом «Виалайн» (Арендодатель) и ООО «Самоделкин» (Арендатор) был заключен договор аренды N 1234 (далее по тексту — Договор).

В соответствии с п. 3.2 Договора наша организация имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор в том случае, если Ваша организация нарушит п. 4.3 Договора.

Согласно п. 4.3 Договора Ваша организация должна была выполнить ремонтные работы в офисных помещениях, однако своих обязанностей не исполнила, тем самым нарушив п. 4.3 Договора.

В связи с вышесказанным, настоящим уведомляем Вас о том, что Договор аренды от «12» августа 2014 г. № 1234 в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 3.2 Договора считается расторгнутым с момента получения Вашей организацией настоящего уведомления.

Генеральный директор ООО «Самоделкин»

Самойлов В.Г.

25 октября 2014 г.

Полезные статьи

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: