Купля-продажа

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры? Договор купли-продажи квартиры

Купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, которые подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 , ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Примечание. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности по договорам, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, не требуют обязательного нотариального удостоверения (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия (ст. ст. 549 - , ГК РФ).

1 . Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки. Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 1 ст. 26 , п. 1 ст. 28 , п. 2 ст. 29 , п. 1 ст. 30 , п. 2 ст. 37 , п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).

2 . Существенные условия

К существенным условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия.

2 .1. Предмет договора

В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится наименование помещения - квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и техническом паспорте, предоставляемых органами Росреестра и БТИ.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

2 .2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.

Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

2 .3. Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558 , ГК РФ).

3 . Иные условия

К иным условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие условия.

3 .1. Сведения о правоустанавливающих документах

В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.

3 .2. Сведения об ограничениях

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (см., например, ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 - Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

3 .3. Условие об освобождении квартиры

В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон.

Обратите внимание!

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) (п. 17.1 ст. 217 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (

Независимо от того, продается ваше имущество или покупается, вы должны быть уверены в законности сделки. Чтобы не возникло проблем с деньгами, документами и сроками, необходимо оформить договор купли-продажи.

Написанное пером

Как бы вы ни доверяли приобретателю или продавцу, не стоит полагаться на устные обещания! Важно помнить народную пословицу про «написанное пером». Ведь словесные поручительства, в случае неожиданного развития событий, в суд с собой не принесешь.

По-настоящему доверительная имущественная сделка как раз и предполагает заключение договора купли-продажи. Именно в договоре следует отразить все права и обязанности участников сделки, так как этот документ представляет собой, по сути, добровольное соглашение сторон. То есть, если вы подписали вариант единовременной (всё и сразу) выплаты за имущество, то придется расстаться с указанной суммой в указанный срок. Иначе последуют санкции. Какие? Смотри договор.

При этом договор - ваш главный защитник. Составленное соглашение предупреждает и страхует возможные риски процедур оформления документов и совершения финансовых выплат. Такая бумага - гарант сама по себе, ведь договор и обеспечивает исполнение своих условий.

Основные пункты договора купли-продажи

Любой договор купли-продажи должен иметь ряд основных пунктов, на наличие и содержание которых стороны обязаны обратить особое внимание.

Дата (когда заключен договор). Будет, по меньшей мере, ошибочно, если он «заключен» в прошлом году;
Предмет договора (что именно вы продаете или покупаете);
Цель договора (покупка или продажа предмета договора);
Характеристики предмета договора (зависит от самого имущества: например, если это земельный участок, то указываются его общая площадь, место расположения и т.д.);
Сумма договора (цена, стоимость самого объекта, являющегося предметом договора);
Порядок выплат (если это не разовая выплата - вся сумма целиком и сразу, а отложенная во времени: рассрочка, аванс и остаток, по частям - то расписываются этапы перечисления средств). Обратите внимание, что в случае отложенной оплаты изменятся и сроки действия договора - эти пункты тесно взаимосвязаны;
Порядок разрешения споров (в случае возникновения таковых должны быть варианты как досудебного, так и судебного их урегулирования);
Порядок действий сторон при форс-мажорах (обстоятельствах непреодолимой силы). Конечно, предугадать стихийное бедствие нельзя, но можно обговорить, как его последствия отразятся на соблюдении условий соглашения. И это вовсе не мелочи: ведь даже отсутствие связи, интернета может повлиять на получение важных уведомлений или совершение электронных платежей; соответственно, сроки договора уже будут нарушены;
Реквизиты сторон (здесь важны точность и полнота информации). И физические, и юридические лица указывают свои данные полностью.

Правильно заполняем и внимательно читаем договор

Как обезопасить себя при заключении договора купли-продажи? Как и при составлении любого документа - не терять бдительности! Если договор получился объемным, проставьте свою подпись на каждом листе. Если же страницы сброшюрованы в «книжку», то стороны расписываются на специальном «корешке» сшивки.

Как относиться к надписям мелким шрифтом, распространенным сегодня в правовой документации? Быть внимательным и щепетильным. Мелким шрифтом напечатана сноска - значит, она относится к конкретному пункту (или пунктам) договора. Здесь важно сопоставить пункты и сноску: еще раз прочитать и то, и другое, убедиться в отсутствии противоречий между основным содержанием (прописанным в пункте) и дополнением, добавочной информацией (данной в сноске).

Если же сомнения остались, вы не уверены, что правильно понимаете текст соглашения, то изучите, разберите договор вместе с юристом. Сегодня достаточно профессионалов, оказывающих консультационные услуги в области права. Единственный аспект: обращайтесь к отраслевому специалисту, зарекомендовавшему себя в нужной вам области. Соответственно, все нюансы договора купли-продажи вам грамотнее объяснит знаток гражданского права, а не уголовного.

Говоря в целом, любое соглашение должно создавать разумный баланс для обеих сторон, где будут равны и ограничения, и разрешения, а пункты договора не должны противоречить друг другу. Допустим, если вы платите за покупку частями, то нигде в договоре не может возникнуть формулировок о единоразовой выплате, а должен быть зафиксирован график платежей. Но, разумеется, вероятны и другие условия, удобные для покупателя: ведь внести нужную сумму по отсрочке можно и одним платежом.

Квалифицированные правоведы советуют быть смелее, не молчать, а чаще обращаться за разъяснениями по любому вопросу ко второй стороне и не бояться самостоятельности: взять и сверить самому (или с юридической помощью) важный документ с существующими и действующими законодательными актами.

Договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме. Покупатель или продавец могут написать его текст самостоятельно. Обычно это делает покупатель. Но при этом, чтобы сделка не была признана ничтожной, текст договора должен содержать некоторые обязательные определения и существенные условия, которыми для данного вида договоров являются стоимость и предмет.

Составляя договор купли-продажи, постарайтесь как можно подробнее указать данные сторон договора: полные фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, пол, даты рождения, адреса постоянной регистрации по месту жительства, семейное положение, наименование и реквизиты документов, удостоверяющих их личности.

Нужно как можно точнее и подробнее описать предмет договора, чтобы исключить неоднозначность его определения. Если это объект недвижимости, например, квартира, укажите ее полный адрес, кадастровый номер, тип строения, этаж, количество комнат, общую площадь в соответствии с технической документацией на эту квартиру. Метраж квартиры, указанный в техническом, кадастровом паспорте, свидетельстве собственности на нее и в договоре купли-продажи, должны совпадать.

Обязательно дайте перечень всех правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности продавца на данную недвижимость. Второе существенное условие – стоимость квартиры лучше указать реальную, а не заниженную, как это иногда делают, чтобы избежать уплаты налогов или снизить налоговые выплаты. Это чревато тем, что в случае судебного спора продавец вернет покупателю не ту сумму, которую получил от него, а только ту ее часть, которая прописана в договоре.

Нужно ли заверять и регистрировать договор купли-продажи

Заверять договор купли-продажи у нотариуса не требуется, но вы можете оплатить его услуги, чтобы он проверил, насколько правильно составлен договор. Такая консультационная услуга обойдется вам совсем дешево, но поможет сэкономить значительную сумму в случае судебного разбирательства.

С 1 марта 2013 года отменена обязательная регистрация договоров-купли-продажи в территориальных органах Росреестра. Но в пакет документов, который подается в эти органы для получения Свидетельства на право собственности, договор обязательно прикладывается. В тексте свидетельства он указывается в качестве документа-основания.

При продаже квартиры или другого объекта недвижимости заключается договор, передающий право собственности на объект недвижимости, между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Заключенный договор необходимо обязательно заверить у нотариуса и пройти государственную регистрацию в соответствующих органах, получив регистрационный номер. Договор необходим для закрепления права на обладание приобретаемой недвижимости, в нем прописывают все условия, обязанности и права сторон, заключивших сделку.

Как правило, такие договоры заключают в присутствии юристов, чтобы избежать в дальнейшем споров или иных не очень приятных последствий. В нотариальных конторах имеются уже готовые бланки (или их можно скачать в Интернете), в которых должны быть отображены определенные условия.

Что обязательно должен содержать договор купли-продажи:

1. Место и дату (указывается населенный пункт).

2. Указываются участники сделки и их данные: пишутся их полные ФИО, паспортные данные.

3. Описание предмета договора: полный адрес продаваемой квартиры, количество этажей в доме, этаж, полезная и общая площадь объекта (все это берется из техпаспорта).

4. Указываются документы и их регистрационные данные, подтверждающие право собственности продавца на квартиру, указывается вид собственности: единоличная или долевая.

5. Указывается цена и порядок передачи денег за приобретаемое жилье.

Сумма обязательно прописывается в числовом и буквенном формате с указанием валюты, в которой будет производиться расчет.

6. Права и обязанности сторон заполняются согласно Гражданскому кодексу.

7. Срок и порядок передачи квартиры новому собственнику. Этот пункт может служить заменой акта приема-передачи, который можно заключить и отдельно, одновременно с договором.

8. Оплата пошлины, другие выплаты, которые необходимо сделать при заключении сделки и передаче права собственности.

9. В договоре так же прописываются, лица, зарегистрированные на момент продажи в квартире (они должны быть указаны в сопутствующих документах: справке или выписке из домовой книги), срок их снятия с регистрации.

В заключении стороны подписывают договор, где указывают полностью свою ФИО и ставят свою подпись.