Как можно оценить стоимость квартиры для продажи. Моментальная оценка вашей квартиры!

Вам понадобится

• - периодические издания в сфере недвижимости;
• - интернет;
• - бумага;
• - ручка;
• - калькулятор.

Инструкция

Прежде чем приступать к переговорам о стоимости жилья с потенциальным покупателем, взвесьте все «за» и «против». Если у вас нет навыков оценки и свободного времени, доверьте работу профессиональному независимому эксперту. Участие в оценке такого специалиста потребует дополнительных затрат, но в конечном итоге может обойтись дешевле, чем самостоятельные расчеты.

Если вы все же решили провести оценочные расчеты своими силами, используйте метод сравнительного анализа продаж . Он не требует специального образования, поэтому доступен каждому человеку, умеющему хоть немного работать с доступными данными о стоимости жилья.

Начните со сбора сведений о квартирах, предложенных к продаже в районе, где расположена подлежащая оценке квартира. Просмотрите специальные периодические издания, например, газету «Из рук в руки», «Бюллетень недвижимости».

Изучите специализированные порталы и доски объявлений в интернете. Собирая информацию в интернет-изданиях, обращайте внимание на даты публикации объявлений, чтобы исключить из рассмотрения устаревшие сведения.

Анализируя данные о продаваемом жилье, обращайте внимание на общую площадь квартир и цену на них. Для формирования относительно точной картины понадобится отыскать данные о 5-10 объектах недвижимости, сходных с вашей квартирой. Полученные данные запишите, чтобы не потерять информацию и всегда иметь ее под рукой.

Оцените действующую на рынке недвижимости тенденцию. Это может быть застой, рост или упадок. Самый простой способ узнать положение в сфере покупок и продаж жилья – ознакомиться с двумя тремя свежими аналитическими обзорами, которые обычно составляют профессиональные агентства по недвижимости.

На следующем этапе откорректируйте ранее выбранные вами ценовые показатели в сторону их уменьшения. Как правило, указанная в объявлениях цена включает в себя возможную скидку на случай торга при несовпадении взаимных оценок продавца и покупателя.

При застое на рынке уменьшите цены на 10-15%, для фазы роста – на 4-5 %. При падении рынка корректировка может достигать 20 и более процентов от указанных в специализированных изданиях цен на жилье, аналогичное вашему.

По завершении анализа рынка непосредственно рассчитайте рыночную цену квартиры . Вначале разделите откорректированную стоимость аналога на общую площадь, чтобы получить цену за 1 кв. м.

Для усреднения оценочной стоимости найдите среднее арифметическое стоимости квадратного метра у нескольких квартир-аналогов. Умножьте общую площадь оцениваемой квартиры на усредненную рыночную стоимость 1 кв. м. Вы получили довольно точное значение цены квартиры, которое можно использовать при выставлении объекта недвижимости на продажу.

В большинстве сделок с недвижимостью ключевым фактором является стоимость . На ценообразование влияет множество прямых и косвенных факторов, среди которых возраст недвижимости, ее состояние, уровень спроса на жилье в данном районе и др.

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной .

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
• Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
• Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные :

• Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
• Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
• Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
• Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
• Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
• Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория - все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи . Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта . Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке , особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
2. предоставление специалисту документов по квартире;
3. выезд оценщика на осмотр;
4. определение стоимости оценки и составление отчета;
5. передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

• паспорта всех собственников;
• правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• технический паспорт;
• план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

• основание для проведения оценки (реквизиты договора);
• сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
• цель оценки;
• точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
• перечень документов, которые использовались при оценке;
• перечень использованных методов и данных;
• результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой - сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи. Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Суть экспертной оценки заключается в определении рыночной стоимости квартиры. На практике при оформлении сделки в большинстве случаев стороны сами устанавливают цену. Продавец определяет, за какую сумму он готов продать свою квартиру, а покупатель, соответственно, соглашается на условия, если указанная стоимость кажется ему приемлемой.

Но заключение любой сделки с недвижимостью имеет также юридическую сторону, связанную с оформлением документации и соблюдением прочих законодательных тонкостей. Согласно действующему законодательству, правом определять цену квартир наделены эксперты, имеющие соответствующее разрешение на занятие подобной деятельностью.

На практике не во всех случаях реальная цена сделки совпадает с цифрой, определенной экспертом. Почему в таком случае экспертная оценка является обязательной и зачем она нужна?

В каких случаях и для чего нужна оценка квартиры?

К основным задачам проведения экспертной оценки квартиры относятся:

• Определение дохода, полученного владельцем от продажи недвижимости. Именно исходя из суммы дохода, рассчитывается налог, который должен уплатить продавец недвижимости.
• Расчет суммы госпошлины и взноса в Пенсионный фонд, которые уплачиваются с продажи квартиры.
• Определение суммы компенсации при страховании жилья. Если вы решили застраховать свою квартиру, обязательным условием заключения договора будет проведение экспертной оценки жилья. Именно исходя из суммы, названной экспертом, страховщики смогут определить, на какую компенсацию вы можете претендовать при возникновении страхового случая.
• Определение размера взноса в уставной капитал. Согласно действующему законодательству, учредители организаций могут делать свои взносы в уставной капитал как в денежной форме, так и использовать для этого недвижимость. В таких случаях экспертная оценка важна для правильного определения доли учредителя.
• Решение имущественных споров, в том числе возникающих при разделении прав собственности. Рассмотрим следующую ситуацию. Супруги разводятся, и один из них уступает свою долю в квартире, которая является общей собственностью, желая получить за это материальную компенсацию. В таком случае именно исходя из стоимости, которую назовет эксперт, а также доли уступающего супруга будет рассчитываться сумма компенсации.
• Определение стоимости квартиры как залогового имущества. Недвижимость может использоваться в качестве залога при выдаче кредита, в том числе и ипотечного. В таком случае экспертная оценка проводится для решения ряда специфических задач, о которых речь пойдет ниже.

Какие документы нужны для проведения экспертной оценки?

Все документы, которые предоставляются для проведения оценки квартиры, можно поделить на несколько групп:

• Касающиеся владельца квартиры. Речь идет о стандартном наборе идентифицирующих документов – копиях паспорта и ИНН.
• Правоустанавливающие бумаги. Это может быть любой документ из широкого перечня – договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности на долю имущества, о праве на наследство, о приобретении квартиры с аукциона, свидетельства, выданные органами местного самоуправления или приватизации, решение суда, подтверждающее признание права собственности. Приведенный список не исчерпывающий, право собственности может подтверждаться рядом других бумаг.
• Касающиеся самой квартиры. В эту группу входит копия выписки из Госреестра, если таковая имеется, копия техпаспорта, а также цветные фотографии квартиры, которые необходимы для ее идентификации.

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

Необходимость проведения оценки обуславливается требованием, которое выдвигается банками в целях определения ликвидационной и рыночной цены квартиры, выступающей как залог при кредитовании. Банк в таком случае преследует основную цель – максимально обезопасить себя в случае невозврата выданных средств и вернуть их от продажи залогового имущества.

С другой стороны, передача квартиры в залог – своего рода превентивная мера для самого заемщика, которая гарантирует возврат кредитных средств в полном объеме.

Экспертная оценка в таком случае проводится, чтобы оценить реальную стоимость квартиры и, исходя из нее, рассчитать максимальную сумму кредита, на которую может претендовать заемщик. Схема достаточно проста: чем дороже имущество, передаваемое в залог банку, тем большая сумма может быть выдана клиенту.

При этом банки редко выдают кредиты, размер которых превышает 80-90% от стоимости квартиры, названной экспертом. Такая разница – еще одна гарантия для банка. Рыночные цены недвижимости нестабильны, они могут как повышаться, так и снижаться, и в последнее время наблюдается именно отрицательная динамика стоимости. Наряду с этим ипотека выдается на длительный срок, за который залоговая квартира может существенно подешеветь. 80-90% от цены залоговой квартиры – оптимальная сумма, которая устраивает как заемщика, обязующегося сделать первый взнос в размере до 10-20%, так и само финансовое учреждение.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?

Стоимость услуги устанавливается самим оценщиком. У отдельных специалистов стоимость может немного варьироваться, но разница, как правило, оказывается небольшой, поскольку дают о себе знать условия рыночной конкуренции между независимыми специалистами.

Обратите внимание! Вне зависимости от решения банка по вашей ипотеке, вы обязаны оплатить услуги оценки. Работа эксперта оплачивается по факту ее выполнения даже в том случае, если банк отказал вам в выдаче кредита.

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Набор документов для оценки квартиры для ипотеки аналогичен тому, который был описан выше.

Исключение составляют лишь квартиры на первичном рынке, которые покупаются в еще строящихся домах. Практика покупки жилья в объектах, еще не сданных в эксплуатацию, стала очень распространенной среди наших соотечественников. Чем раньше выкупается квартира, тем дешевле она обходится своему владельцу. Приобретая квартиры в момент, когда дом находится на этапе котлована, можно сэкономить до 25-30% от ее конечной стоимости.

Покупка таких квартир связана не только с экономией денег, но и с рядом юридических тонкостей. В таком случае оценивается не непосредственно сама квартира, которая на момент проведения оценки еще не существует, а право требование на нее. Соответственно, вместо правоустанавливающих документов эксперту необходимо предоставить договор с застройщиком. Также покупателю не нужно предоставлять документы из БТИ.

Какими методами пользуются эксперты при оценке квартир?

Самый распространенный метод оценки квартир – аналоговый. Он подразумевает анализ цен аналогичных квартир, проданных в том же городе за последний год. При этом недвижимость, которая используется как эталон для сравнения, должна располагаться в том же или равнозначном по ценовому сегменту квартир районе, иметь аналогичную площадь. Кроме того, эксперты учитывают и другие параметры – от состояния квартиры и ее коммуникаций до этажности и удаленности от ключевых объектов инфраструктуры. При использовании такого метода квартира сравнивается, как минимум, с тремя аналогичными объектами.

Если речь идет о квартире в строящемся доме, чаще всего используют затратный метод. Он подразумевает суммирование всех затрат на возведение дома и разделение их на количество квартир с учетом их площади, этажа расположения и других факторов. Эксперт берет в расчет цену участка, на котором возводится здание, стоимость проектных и строительных работ, материалов и т.д.

Для инвестиционной недвижимости используется доходный метод. Эксперт оценивает прибыль, которую можно получить от капиталовложения в конкретную квартиру, и сравнивает ее с показателями из других сфер бизнеса и доходностью банковских вкладов.

В большинстве случаев эксперты комбинируют сразу несколько методов, чтобы получить максимально объективный результат.

- продолжение:

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться . То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь - ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» - не является объективным критерием ).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи ?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных ) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное - оценивать без эмоций, как чужую квартиру .

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения , в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод - самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ . В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это - кластер . Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры , перечислены ниже (в порядке убывания значимости ):

• тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п. );
• количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая );
• площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни );
• вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон );
• расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки ) - тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
• удаленность от метро (если в городе такое присутствует );
• этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда - последний, средние этажи в цене примерно одинаковы ), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
• элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п. );
• элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п. );
• хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно ).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы не имеет смысла из-за высокой погрешности автоматической оценки. Кроме того, простое сравнение цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве ) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене - более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят - такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond - (кнопка «Узнать цены» ). Сервис позволяет задать город (или даже район города - для Москвы ), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир - т.е. выдает «среднюю температуру по больнице» . Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам ).

5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

♦ ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки .. То же касается и Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю - «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без ), либо нам необходимо выстраивать «цепочку », что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

- Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем . На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме - можем гордо держать свою цену.

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом - как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?

Об этом на следующем шаге.

Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять жилые апартаменты на более просторные. В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются следующим вопросом: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать»? Однако лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов.

У продавца квартиры есть выбор

Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.

Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.

Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.

Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.

Определяем среднее арифметическое

Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек.

Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешевое и самое дорогое жилье. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм - это и будет цена вашего жилья. При этом не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.

Поможет агентство недвижимости

Можно поступить еще проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.

Факторы, которые влияют на стоимость апартаментов

Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты? Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.

Рассмотрим их более детально.

1) Месторасположение объекта недвижимости. Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.

2) Площадь объекта недвижимости. Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.

3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.

4) Наличие ремонта. Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.

5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

Рекламные объявления в СМИ

Оценка недвижимости производится при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто.

Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что вы указали немного заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год вам удастся с максимальной выгодой заключить сделку.

Конечно же, если вы занятой человек и вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости - это удел профессионалов. Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, вы должны представить им (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).

Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии.

Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами

Следует отметить, что стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:

1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.

2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.

3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.

Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер и квартиры.

Оценка квартиры при ипотечном кредитовании

Итак, вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли вам навстречу в этом вопросе. Вы должны знать о том, что сразу же возникнет проблема определения реальной стоимости ваших квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости.

Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость ваших будущих апартаментов. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что жилья примерно на 30% выше ликвидационной.

Заключение