Как продать долю в квартире сособственнику. Какие документы прилагаются к договору купли продажи доли квартиры второму собственнику? Как происходит порядок продажи одному из сособственников

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Такой подход законодателя, на мой взгляд, является разумным и справедливым. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от размера их долей. Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности – это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Владение долей в жилом помещении - это не одно и то же, что владение комнатой. Когда речь идет о доле в квартире, следует понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить условную границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Доля в праве – это понятие виртуальное. Долю нельзя в прямом смысле слова увидеть, потрогать или сказать, что доле, принадлежащей вам, соответствует какая - то часть в квартире. Доля может выражаться лишь в виде дроби, например,1/2, 1/4, или 3/16, и т. д.

Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Попробуем разобраться, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому ее можно продать.

Для нас, профессиональных участников рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, поскольку при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли, установленного ст. 250 ГК РФ. Прежде чем продать свою долю третьим лицам, необходимо сначала предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Для этого закон требует известить долевых сособственников в письменном виде о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий продажи. Доказательством получения такого извещения могут служить ответы сособственников, удостоверенные нотариально, либо в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа, а также Свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности извещения продавца. Несоблюдение продавцом формы извещения свидетельствует о нарушении им норм, указанных в ст. 250 ГК. Это может дать возможность иным участникам долевой собственности обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя продаваемой доли.

Сособственники в течение одного месяца должны либо приобрести предложенную долю, либо отказаться от ее покупки. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами. В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников хочет продать свою долю, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей, и в уклонении от получения извещения о продаже доли. Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли, на самом деле не собираясь этого делать. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы, и приходится все начинать сначала.

Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда сособственники не проживают в квартире (комнате), а их адреса не известны. С точки зрения закона для соблюдения требований ст. 250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

В случае признания участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим, и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли приходит риэлтор, без которого просто не обойтись! Несмотря на то, что порядок продажи доли достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного ст. 250 ГК РФ порядка.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный 3-месячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права. Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже долей в квартире. Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган по своему усмотрению может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли, помимо предоставленных нами на регистрацию.

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупают доли в квартирах. Ни для кого не секрет, что большая часть долей в Москве и области приобретается сейчас с целью получения регистрации по месту жительства, хотя о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли может быть мизерным, например, 1/10 или 1/100. С регистрацией по месту жительства у собственника доли вопросов не возникнет, поскольку она осуществляется без согласия иных долевых сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол документы, подтверждающие право собственности на долю. Несколько иначе выглядит ситуация, при которой люди, покупая долю в квартире, все-таки рассчитывают там жить де-факто. Юристы нашего агентства в таких случаях составляют для покупателя доли Информационное письмо, в котором разъясняют, что предметом сделки купли-продажи является именно доля в квартире, а не какая-то конкретная комната, в которой покупатель будет фактически проживать. Если порядок пользования между сособственниками в данной квартире ранее не был документально определен, то будущему владельцу доли придется обязательно решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение, и многое другое. Может получиться так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. А тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

Вселяясь в квартиру с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю на всех лиц, которые будут там проживать. Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумней приобрести ее по 1/6 на каждого.

И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли порой бывает единственным выходом из сложившейся ситуации. При этом покупатель доли в квартире должен понимать, что его, по сути, ждет жизнь в коммуналке, и чем лучшие сложатся отношения с соседями, тем спокойнее будет жизнь.

Хочется процитировать слова главного героя известного мультфильма: «Ребята, давайте жить дружно!». Тогда многих сложностей при продаже и покупке долей удастся избежать. Совершенно очевидно, что сделки с долями сопряжены с высокими рисками, юридическими и организационными сложностями. Без помощи высококвалифицированного специалиста здесь не обойтись.

Продажа долей в квартире всегда сопряжена со сложностями и проблемами. Нередко на этом фоне рождается вопрос о том, можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника. Обстоятельства и отношения могут быть настолько нелояльными, что говорить о мирной реализации сложно. Чаще продажа доли решается в судебном порядке, поскольку это достаточно сложный сегмент рынка недвижимости.

При этом продать долю без получения на это согласия другого совладельца, все же допускается. Однако необходимо все провести и сделать правильно, чтобы в дальнейшем не возникло право у совладельца оспорить сделку. Тема нашего нового материала именно в том, чтобы рассказать о вариантах реализации части недвижимости, если нет прямого согласия/отказа от сособственников.

Есть такое юридической понятие — первая очередь. В этой категории могут оказаться наследники, например. Первая очередь дает преимущественное право перед другими лицами. При продаже долей преимущественное право на покупку оказывается у совладельцев. Именно они являются покупателями первой очереди.

Именно им продавец обязан первым предложить выкупить свою часть. Важный момент в том, что стоимость, озвученная совладельцам, должна оставаться такой же и для других категории покупателей.

Так, продавец предложил продать свою долю за 1 миллион рублей второму сособственнику, однако тот отказался от выкупа, сославшись на высокую цену. Продавец получил отказ от покупки, но другому покупателю продал за меньшую стоимость. В результате сделка была оспорена, так были нарушены права. Собственник может только поднять стоимость, но не понизить ее. Иначе это будет расцениваться как мошеннический ход.

Такое же право первой очереди возникает не только при прямых выделенных долях. В каждом городе еще достаточно коммунальных квартир. Перед тем как начать продажу, также необходимо получить разрешение от владельцев других комнат. По сути, коммуналка — единая квартира, а комнаты в ней просто ее составляющие. По смыслу их можно считать обычными долями, поэтому здесь соседи выступают как покупатели первой очереди.

Продажа без согласия

Вообще сособственник должен предоставить письменный отказ от своего права. При нормальных взаимоотношениях сделать такой отказ не требует времени и затрат. Однако иногда физически невозможно получить ответ от других собственников. Просто потому, что они отсутствуют:

• не проживают или живут далеко;
• нет сведений о месте проживания;
• признаны пропавшими;
• недееспособны и помещены в спецучреждение.

Самый простой способ, чтобы не нарушать закон и получить ответ — отправить уведомление с вручением. В норме уведомление должно быть вручено лично в руки адресату, при этом он обязан поставить роспись в получении. Это ключевой момент: наличие подписи в получении.

Иначе совладелец может оспорить сделку и указать, что вообще ничего не получал. И если он это докажет, сделка может быть оспорена и признана недействительной. Даже если дольщик ее потом не купит, сроки он затянет надолго.

Можно попробовать обратиться в почтовое отделение, чтобы удостовериться в доставке и получении. Если используется курьерская доставка, сверить информацию у них. Все это надо сделать до того, как провести сделку. Если по истечению месяца от совладельца не поступило реакции и есть подтверждении о вручении, продавец вправе считать это отказом и он может выставлять объект.

Дарение

Но так сложилась практика, что избегая всех ожиданий, люди проводят договор дарения. По умолчанию это простой способ обойти все препоны, не отправлять уведомлений и не ограничить себя. Закон дает право собственнику распоряжаться своей долей, поэтому ничто не мешает ему ее просто подарить. Здесь уже исчезает право преимущества для совладельцев.

Однако нужно понимать, что суды отлично знают про такую лазейку. Действительно, совершенно чужие люди дарят недвижимость другим чужим людям — это странно. Именно поэтому, если доходит до оспаривания договора дарения, важно продумать родственную связь или особо дружественные отношения.

Важно понимать, если суд заподозрит, что дарение только прикрытие и в реальности прошла покупка, договор аннулируют, сделка может быть признана ничтожной.

Альтернативные варианты продажи долей:

Залоговое отчуждение

Иногда используется метод отчуждения залоговой недвижимости. Люди заключают кредитный договор, по которому владелец доли получает некоторую сумму. В качестве материального обеспечения заемщик оставляет долю недвижимости.